特定空家とは？認定基準や認定のリスクをご紹介

空き家を放置していると、行政により特定空家に指定される可能性があることに注意が必要です。
特定空家の認定には基準があるため、すぐに指定されるわけではありませんが、指定されるとリスクが大きくなります。
今回は、特定空家とは何か、特定空家に認定される基準や認定のリスクについてご紹介します。

特定空家とは何か

特定空家とは、空家等対策特別措置法によって定められた特定の基準に当てはまる空き家のことです。
具体的には、そのまま放置すると倒壊など危険性があり、保安上や衛生上に大きなリスクがある空き家のことを指します。
そもそも空き家とは、土地に建っている建築物や付随する工作物のうち、現在常に居住している方がおらず使用されてもいない物件です。
空き家のうち管理状態が悪いものが特定空家となり、法律に基づいて行政指導や処分の対象となります。

特定空家の責任内容

特定空家の責任内容は、通常の空き家の所有者に課されるものよりも重いです。
空き家も、所有者には近隣に悪影響が出ないように管理する責任がありますが、特定空家はこの責任を放棄した結果として認定されるものでもあります。
行政は特定空家に対して勧告処分などを下すこともあり、所有者はそれに従わなくてはなりません。
勧告を受けると固定資産税が上がる、建物の状態改善を命じられる、強制的に解体されるなど、さまざまなリスクが発生します。
また、自治体からの勧告や処分に従わずにいると、過料として最大50万円以下の罰金を科される可能性があるため注意が必要です。

▼この記事も読まれています
空き家はビジネスとして活用できる？成功事例や成功へ導くコツを解説

特定空家に認定される基準

特定空家に認定されるとさまざまなリスクがあるものの、すべての空き家が特定空家として扱われるわけではありません。
空き家のうち、とくにひどい状態のものが行政によって特定空家に認定されるため、管理状態が良ければ認定されることはないでしょう。
特定空家に認定される基準は、空家等対策特別措置法に従って決められており、主に後述する4つの基準があります。
また、特定空家に認定されたら永久に指定されるわけではなく、認定を解除する方法もあります。

衛生上有害になる可能性がある

特定空家に認定される基準のひとつは、衛生上有害になる可能性があることです。
これ以上放置したときに、周囲の住宅にまで衛生上の被害を出す可能性がある空き家は、特定空家に認定されやすいです。
たとえば、建物が崩れかかっており、建材に含まれるアスベストなどの有害物質が飛散しそうな状態や、不法投棄によるごみの集積などが挙げられます。
ゴミが放置されていると、腐敗による悪臭の拡散も考えられるほか、害虫や害獣が集まってくる原因にもなります。
そのため、このような状態が悪化するおそれがある空き家については特定空家に認定されやすいです。

保安上の危険がある

特定空家に認定される基準のひとつは、保安上大きな危険があることです。
放置していると倒壊する危険があり、周囲の住宅や近隣住民の方が損害を被る可能性がある空き家は、特定空家になる可能性があります。
建物そのものの柱などの構造躯体が劣化しているケースや、屋根や外壁が脱落するケースのほか、擁壁が崩れる可能性もあるため注意が必要です。
また、建物の基礎部分が不同沈下を起こしている空き家についても、倒壊の可能性があると判断されます。

近隣住民の方の生活に迷惑をかけている

衛生上の危険や倒壊の可能性が低くても、何らかの形で近隣住民の方の生活に迷惑をかけている空き家は、特定空家に指定される可能性があります。
たとえば、庭木が倒れる、枝葉が敷地外に散乱するなどして、通行や生活の妨げになるようなケースです。
また、建物内に住み着いた動物の糞尿や鳴き声が、近隣住民の方の迷惑になっているケースもこれに該当します。
動物だけでなく、不審者の侵入によって近隣住民が不安を感じるケースも、特定空家に指定される可能性が高いです。
建物や物置などの屋根から落雪があるにもかかわらず、何の対策もされていないケースも通行の妨げとなり、特定空家に該当することがあります。

周囲の景観を悪くする

空き家があることによって周囲の景観が悪くなる、景観法に基づく景観計画に合致していない見た目をしているなどのケースも特定空家になりやすいです。
外壁の落書きや割れた窓、崩れた部分などが放置されていると、景観を悪化させると判断されやすくなります。
庭木やツタなどが必要以上に繁茂している状態も該当し、是正を求められる可能性が高いです。

特定空家の認定を解除するには

4つの基準のうち、どれか1つにでも当てはまっていると特定空家に認定される可能性があります。
ただし、基準に当てはまって特定空家の認定を受けたからといって、永久にそのままなわけではありません。
勧告にしたがって空き家の状態を是正し、特定空家に認定された原因を取り除けばもとの状態に戻せます。
また、そもそも特定空家に認定されないためには、こうした基準に当てはまらないよう適切な管理をおこなうことが大切です。

▼この記事も読まれています
相続した空き家の管理について！放置リスクや解決策も解説

特定空家に認定されるリスク

所有している空き家が特定空家に認定されると、さまざまな不利益を被るリスクがあります。
これまで受けられていた特例措置が受けられなくなるなど、影響があるものはさまざまです。

行政指導の対象になる

特定空家に認定されるリスクは、行政指導の対象になり状態の是正を勧告されることです。
空き家の所有者は空き家を管理する責任があり、所有している空き家が特定空家に指定されたら行政指導に従う必要があります。
そのため、指導に従って是正のための修繕工事や解体工事をおこなう必要があり、大きな出費が発生する可能性があるでしょう。
指導に従わなければ罰金もあるため、特定空家に指定されたら速やかに状態を改善する必要があります。

固定資産税が値上がりする

特定空家に認定されると、固定資産税が値上がりするリスクがあります。
もともと住宅が建っている宅地の固定資産税は、特例により3分の1、あるいは6分の1まで減額されている状態です。
特定空家に指定されると、この特例の対象外となり、建物が残っていても固定資産税がもとの金額に戻ってしまいます。
これにより、もともと払っていた税額の3倍、または6倍に金額が跳ね上がるように感じるのです。
行政指導などによって建物を解体したときも特例が外れるため、建物のない土地の固定資産税も上がります。
なお、都市計画税の対象になっているエリアであれば、都市計画税も同様の状態になるため注意しましょう。

建物を強制解体される

空き家が特定空家に指定されてから何もせず放置していると、行政により強制的に解体されるリスクがあります。
最初の指導は、建物の修繕や庭の伐採などを指示される程度ですが、これらの指導に従わずにいると行政代執行により解体される可能性が高いです。
解体にかかった費用については、該当の空き家の所有者に対して請求されます。
この解体費用を支払わずにいると、所有者の財産や残った土地を差し押さえられるリスクがあるため注意が必要です。
仮に所有者が自己破産しても、この解体費用の支払い義務は免除されません。
特定空家に認定された物件の行政代執行は、強い権限による措置ですので、十分に気を付ける必要があります。
指導を受けた時点でしっかり従って状態を是正できていれば、強制的に建物を解体されることもありません。

▼この記事も読まれています
空き家は「売る」か「貸す」かどちらがおすすめ？売る方法やポイントも解説

まとめ

特定空家とは、劣化が著しく周囲に大きな悪影響を与える可能性があるとして認定を受けた空き家のことです。
認定には一定の基準があり、特定空家になったあとも速やかに状態を改善すれば認定を外せます。
一方で、認定後も放置していると固定資産税が値上がりするほか、強制的に建物を解体されて費用を請求されるリスクがあるため注意しましょう。