不動産相続前に知りたい共有持分とは？よくあるトラブルも解説

親から実家などを相続する場合、共有名義にすることを検討する方も少なくないでしょう。
しかし、共有名義の不動産では、トラブルが起きやすいため、注意が必要です。
そこで今回は、共有名義の不動産における共有持分とはどのようなものなのか、共有持分の割合ごとにできることと、共有持分でよくあるトラブルを解説します。

不動産相続における共有持分とは

不動産相続について考えるなら、まずは共有持分とはどのようなものかをチェックしてみましょう。

共有持分の意味

親から不動産を相続する場合、兄弟姉妹で公平な相続が難しくなることがあります。
このようなケースで選択されやすいのが、共有名義とする相続方法です。
共有名義の不動産とは、兄弟姉妹など複数名の相続人が、それぞれ一定割合の所有権を持つ不動産です。
この個々に割り振られた所有権の割合のことが、共有持分となります。
自分以外に兄と姉がいる場合を例にとると、3人で均等に不動産を相続するなら、3人の共有持分は3分の1ずつです。
実家など、1軒の不動産は物理的に分割して相続することは困難ですが、目には見えない「所有権」自体を分け合えば、公平な相続が可能になります。

共有持分が発生する理由

1人が単独名義として不動産を所有するのではなく、共有持分が発生する理由として多いのは、不動産相続です。
不動産相続には、土地や建物をそのままの状態で分け合う現物分割のほか、不動産を相続する方がほかの相続人に代償金を支払う代償分割、不動産を売却したうえで、その代金を分け合う換価分割などの方法があります。
しかし、代償金の支払いが難しかったり、不動産売却ができなかったりする場合には、それぞれの共有持分を決めて共有名義にすることがあります。
また、共有名義が発生するのは、相続だけではありません。
家族以外の複数名が資金を出し、不動産を購入する場合、全員の共有持分を決めて共有名義にすることがあります。
さらに、夫婦でダブルローンを組んで購入したマイホームなどは、それぞれの出資比率に応じて共有持分が割り当てられます。

相続で不動産の共有を提案されたら？

預貯金と違い、複数名で分けにくい財産である不動産は、共有持分を設定したうえで共有名義にしたほうが良いと思われるかもしれません。
しかし、実際には、自分の共有持分でできることは限られていて、不動産の活用が難しくなることが注意点です。
安易に共有持分を受け入れるのではなく、共有持分でできることは何なのかを把握するとともに、共有持分でどのようなトラブルが起きるのかを把握することが大切です。

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不動産相続後に共有持分の割合に応じてできること

不動産を相続し何割かの共有持分を得た場合、その所有権で何ができるのかをチェックしておきましょう。

自分の共有持分だけでできること

共有名義の不動産において、共有持分のある方のことを「共有持分権者」とよびます。
不動産の何割の共有持分を得ているかを問わず、共有持分権者であれば1人の判断でできることが、保存行為です。
不動産における「保存行為」とは、その不動産の現状を維持するための行為のことです。
具体的には、雨漏り箇所の修理・庭の除草・室内の掃除などが保存行為に該当します。
不動産を不法に占拠している方が存在する場合、明け渡し請求も保存行為になります。
また、共有持分権者が自分1人の判断でできることの2つ目に挙げられるのが、共有持分の売却です。
不動産全体の売却は1人の判断ではできませんが、自分の共有持分のみの売却であれば、他の共有持分権者の同意は不要です。

共有持分権者の過半数の同意でできること

共有持分権者の過半数の同意でできることとして挙げられるのが、不動産の管理行為です。
自分1人でできる保存行為と似ていますが、管理行為は不動産の性質や形状を保ったままでの変更を意味することがポイントです。
管理行為に該当するのは、短期間に限定した貸し出しや改装工事となります。
短い間だけ賃貸物件として第三者に貸し出したいと思った場合、共有持分権者の過半数に相当する同意があれば可能です。
また、リフォーム程度の変更であれば、管理行為となって共有持分の過半数の同意で実行できます。
ここで注意したいのは、共有持分権者の過半数の同意とは、共有持分を持つ方の人数の過半数ではないことです。
持分割合の過半数が必要ですので、人数が過半数でも持分割合が過半数に届かなければ、管理行為はできません。

全員の同意でできること

共有持分権者全員の同意でできることとして挙げられるのが、変更行為です。
具体的な変更行為の内容としては、不動産全体の売却などの処分行為が該当します。
また、売却だけでなく、建物全体の大規模な修繕も、変更行為となる可能性があります。
さらに、短期間ではなく、長期にわたる賃貸借契約について、管理行為ではなく変更行為と判断されるかもしれません。
長期の賃貸借契約が変更行為に該当するのは、一度貸し出してしまうと入居者の権利が尊重されるため、簡単に退去などをしてもらえないためです。

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共有名義の不動産相続で起こりやすいトラブル

相続で兄弟姉妹が共有持分を得た共有名義の不動産では、さまざまなトラブルが発生しやすくなります。
具体的な事例をチェックして、相続後のトラブルを回避しましょう。

トラブル①売却に必要な割合の同意が得られない

誰も住まない不動産を相続した場合、倒壊などのリスクが発生する前に売却するのがおすすめです。
しかし、兄弟姉妹がそれぞれ共有持分を得た共有名義の不動産だと、全員の同意が得られず売却が進まないトラブルが考えられます。
とくに、思い出のある実家を相続していると、売却の同意を取り付けるのが困難になるかもしれません。

トラブル②メガ共有問題

兄弟姉妹が共有持分を得る共有名義の不動産では、メガ共有問題によってトラブルが発生しやすくなります。
メガ共有とは、不動産の所有者が把握しきれないほど増えることを意味します。
最初は所有者が兄弟姉妹など2～3人であった不動産でも、それぞれに子ども・孫が増えていき、不動産の所有権を持つ方が際限なく増えると、トラブルになることが注意点です。
メガ共有となった不動産は、全員の同意がなければ処分できませんが、全員の同意を得るには長い時間と手間がかかります。
なかには、連絡が取れず、やむを得ず売却を断念してしまうケースも見受けられます。

トラブル③税金・管理費用の負担

兄弟姉妹が、共有持分を得て共有名義とした不動産は、税金や管理費用の負担をめぐるトラブルになりやすいことが特徴です。
不動産の所有者に対しては、毎年不動産の価値に応じた固定資産税がかかります。
また、日常的な管理として、劣化した建物については、修繕やリフォームにまとまった費用が必要です。

トラブルの回避策・解決策

親が亡くなる前にできるトラブル回避策となるのが、遺言書の作成です。
遺言書のなかで、兄弟姉妹のうち誰が不動産を相続するか決めるほか、預貯金を含めた公平な遺産分割を決めておいてもらうと良いでしょう。
また、共有名義とした後でトラブルの解決を望むなら、共有物分割請求が解決策となります。
共有物分割請求とは、共有名義の不動産について当事者でトラブルが発生した場合、裁判所の判断で適切な分割方法を決めてもらうものです。
裁判所による判断として、現物分割・ほかの方の共有持分を買い取る価格賠償・競売などが選ばれます。

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まとめ

共有持分とは、相続などで複数名が所有する不動産について、それぞれが得た所有権の割合のことを意味します。
共有持分の割合を問わず、1人でできることは現状維持のための保存行為で、管理行為は他の共有持分権者の同意が過半数を占めていること、処分行為は全員の同意が必要です。
共有名義の不動産では、売却が難しくなることや、メガ共有のトラブルが発生する可能性に注意しましょう。