不動産売却で知っておきたい媒介契約とは？メリットや注意点をご紹介！

不動産売却を仲介で進めるときは、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
しかし、売却初心者にとっては、媒介契約がどのようなものかわからない可能性があるでしょう。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたい媒介契約とは何か、種類ごとのメリットや注意点をご紹介しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却で知っておきたい媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売買で不動産会社に仲介を依頼するときに契約する手続きです。
所有している不動産をどのような条件で売却活動するのか、成功したときの報酬はどうするかなどを取り交わします。
これらの取り決めをおこなうと、売主と不動産会社の依頼関係を明確にできるため、仲介業務に関するトラブルを未然に防止できます。
媒介契約には3つの種類があるので、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

種類①一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約形態です。
3つの媒介契約のなかでもっとも制限が少なく、比較的自由に売却活動をおこなえます。
媒介契約の期間は当事者間で自由に設定できますが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3ヶ月以内が一般的です。
なお、一般媒介契約は「明示型」と「非明示型」に分類できます。
明示型とは、売主がどの不動産会社に仲介を依頼しているかを通知する方法で、標準媒介契約約款ではこちらが一般的です。
非明示型は、仲介会社を通知する必要がない方法です。

種類②専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社のみに依頼できる契約形態です。
そのため、他の不動産会社と媒介契約を締結することはできません。
契約の期間は一般媒介契約と同様に3ヶ月以内となっています。
一般媒介契約と比較して制限は厳しくなりますが、その分、専門的な売却活動をおこなえるのが特徴です。

種類③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に1社のみと契約できる形態です。
専任媒介契約との違いは、買主を自分で見つけられるかにあります。
専属専任媒介契約では個人間の取引が認められていません。
親戚や知人など自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約のなかではもっとも制限が厳しく、状況に応じた売却活動の提案が可能です。
不動産会社に適切なアドバイスを受けながら売却活動をおこないたい方は、専属専任媒介契約を選択すると良いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の必要書類は？売却前・契約締結・決済時の必要書類をご紹介

不動産売却で知っておきたい媒介契約のメリット

媒介契約は、種類ごとにレインズへの登録義務や販売活動の報告頻度が異なります。
事前にそれぞれの違いを比較しておくと、不動産売却で媒介契約の種類を選びやすくなるでしょう。
以下では、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリットをそれぞれご紹介します。

一般媒介契約を選択するメリット

一般媒介契約のメリットは、多くの買主にアプローチできることです。
複数の不動産会社と契約を結べるため、広範囲から購入希望者を募ることができます。
とくに人気エリアの物件は、購入希望者が多いほど早期売却が期待できるでしょう。
また、囲い込みのリスクを低減できるのもメリットです。
囲い込みとは、売主から売却の仲介依頼を受けた物件を他の不動産会社経由で契約させない行為を指します。
一般媒介契約を選ぶことで、特定の1社が情報を独占できないため、囲い込みのリスクが減少します。
さらに、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がありません。
周囲に売却を知られる心配がないため、売却を隠したい方におすすめです。

専任媒介契約を選択するメリット

専任媒介契約を選ぶと、積極的な販売活動が期待できます。
1社のみと契約するため、一般媒介契約と比較して手続きはスムーズに進みます。
不動産会社とのやり取りに時間をかけたくない方は、一般媒介契約以外の方法を検討することがおすすめです。
注意点として、レインズへの登録義務があります。
契約締結から7日以内に登録をおこなう必要があり、販売活動の報告は2週間に1回以上おこなわなければなりません。
その分、状況に応じた売却がしやすくなります。

専属専任媒介契約を選択するメリット

専属専任媒介契約のメリットは、より高度な売却活動がおこなえることです。
各社のサービスを十分に活用できる可能性が高く、早期・高値での売却を狙えます。
この形態でもレインズへの登録義務があり、契約締結から5日以内に手続きをおこなわなければなりません。
販売活動の報告頻度は1週間に1回以上となっており、こまめに状況を確認できるのが特徴です。

▼この記事も読まれています
現状渡しとは？不動産売却の進め方についても解説

不動産売却で知っておきたい媒介契約の注意点

不動産売却で媒介契約を結ぶときは、いくつか注意点を押さえておく必要があります。
スムーズに手続きを進めるために、以下のポイントを押さえておきましょう。

注意点①内見・申し込みが被らないように気を付ける

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約を結ぶため、場合によっては内見希望日が重複する可能性があります。
ほぼ同時に申し込みが入ることもあるため、スケジュール管理は徹底しておこなうことが重要です。
特に、申し込みの順序は不動産会社とのトラブルにつながる恐れがあります。
基本的に、申し込みが早かった順に売主と交渉するため、申し込みが入ったタイミングをすぐに確認できるようにしておきましょう。
また、契約が決まったら、速やかに他の不動産会社に連絡を取る必要があります。
対応が遅れると、不動産会社とのトラブルに発展し、契約が阻止される可能性もあります。
スムーズな取引を進めるためには、不動産会社との連携を入念におこなうことが大切です。

注意点②どのような広告を出してもらえるか事前に確認する

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、広告媒体や内容をあらかじめ確認しておきましょう。
契約前にどのような広告を出してもらえるか把握しておけば、スムーズな不動産売却が期待できます。
チラシとして折り込むのか、ポータルサイトに掲載するのかなど、広告の方法も合わせて確認しておくと良いでしょう。
より効果的な広告を出したい場合は、一般媒介契約ではなく、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択することをおすすめします。

注意点③不動産会社の数は多ければ良いわけではない

不動産売却の成功は、仲介会社の数に依存しません。
不動産会社の数が多ければ良いというわけではないため、ある程度数を絞る必要があります。
一般媒介契約で複数の不動産会社と契約したい場合は、3〜4社に留めておくことが重要です。
ただし、その分、手続きの手間や時間が増えることに注意が必要です。
手続きの手間や時間を最小限に抑えたい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択することをおすすめします。
専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと、売主の負担を抑えられるほか、より高度な売却活動が期待できます。
不動産会社を選ぶ際は、それぞれの会社の強みを把握することが大切です。
売却予定の不動産と似たような条件の取引事例を確認してから契約することをおすすめします。

▼この記事も読まれています
ローン残債があっても売却できる？不動産売却の流れや注意点も解説

まとめ

媒介契約の種類は、大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つです。
一般媒介契約では複数の不動産会社と契約できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみと契約を結びます。
不動産会社の数が多ければ売却が成功するとは限らないので、媒介契約の種類を選ぶときは販売活動の報告頻度やレインズへの登録義務などを吟味して判断しましょう。