空き家は「売る」か「貸す」かどちらがおすすめ？売る方法やポイントも解説

所有している空き家を放置したままにするのはもったいないけど、売却するか賃貸物件として活用するかどちらが良いかわからず悩んでいる方もいるでしょう。
空き家の扱い方に関しては、判断基準を理解すれば空き家を売るか貸すか決めやすくなります。
今回は空き家を売るか貸すか決めるための判断基準と併せて、売却方法や売るための重要なポイントを解説します。

空き家は売るか貸すかどちらがおすすめか

空き家を買主へ売るか、それとも賃貸物件として貸すか迷ったら、さまざまな視点から考えてみましょう。

売るか貸すか迷ったときの判断基準

空き家を売るか、もしくは貸すか迷ったら、各方法のメリットやデメリットを比較すると判断しやすくなります。
ただし、売るケースと貸すケースを比較するには、空き家が賃貸物件の需要が高いエリアにあることが前提条件となります。
賃貸物件として需要があるエリアに空き家があるときは、貸す選択肢を含めて売るかどうか検討しても問題はありません。
しかし、借主が現れる見込みがないエリアにあるなら、賃貸物件として活用しても家賃収入は得られないため、貸すよりも売る方向で考えることをおすすめします。

空き家を売るメリットとデメリット

空き家を売る選択肢のメリットは、売却代金としてまとまった資金が手に入る点です。
売却により得た資金は、住宅ローンの完済費用や新居への住み替え費用に充てられるほか、株式投資や運用などの方法でさらなる利益にもつなげられます。
不動産会社による買取は、仲介依頼よりも売却代金が下がりやすい反面、早期の売却が可能で、経年劣化などにより売却が難しい状態でも売れやすいです。
ただし、売却すると空き家に戻れなくなるほか、住宅ローン残債があるケースではローンをすべて返済して、抵当権の抹消手続きをおこなわなければなりません。
売却代金が住宅ローン残債より安いと、不足分を自己資金で返済する必要がある点にも注意が必要です。

空き家を貸すメリットとデメリット

賃貸物件として空き家を貸すメリットは、借主がいる限り家賃収入が得られる点が挙げられます。
しかし、賃貸物件として活用するには設備投資が必要になるほか、維持管理費用の負担が発生します。
借主から苦情が入れば対応が必要となり、費用をかけて修繕しなければなりません。
初期費用および維持管理費用だけでなく、固定資産税などの税金も毎年負担することになるため、借主が少なく十分な家賃収入が得られない状況では赤字になる可能性が高いでしょう。
ほかにも、借主の募集広告や賃貸借契約の手続きを依頼する不動産会社への仲介手数料など、コストだけ見ても負担は大きいといえます。
空室リスクによる家賃収入の少なさを考えるなら、貸すよりも売るほうが良いでしょう。

空き家を売るための方法

空き家の売却方法は古家付き土地として売るか解体して更地にするか、リフォームするかの3パターンが挙げられます。

売る方法1．古家付き土地として空き家を売却

築20年以上が経過した空き家は、古家付き土地として売る方法がおすすめです。
建物は、築20年以上経過すると価値がゼロに等しくなるため、中古住宅として売り出しても買主が現れにくく、売却活動の長期化が懸念されます。
古家付き土地として土地をメインに売却活動を進めれば、新築住宅の価格高騰により中古住宅のリフォームを検討している方の目にもとまりやすくなるでしょう。
売却代金が安くなりやすいデメリットはありますが、コストも時間もかからず早期の売り出しが可能です。

売る方法2．解体し更地として空き家を売却

空き家の状態が悪いケースでは、解体し更地にしてから売る方法が良いでしょう。
一部損壊など、激しく劣化した空き家は倒壊リスクが高く、買主への印象も良くないため売買契約が結びにくいです。
解体費用がかかる点や、更地にするまで期間を要する点は売主にとってデメリットである反面、古家付き土地としての売却と比べて売却代金が高くなる可能性が高くなります。
なお、更地の状態で1月1日を迎えると、固定資産税および都市計画税の特例が受けられなくなり、税負担が増す部分には注意が必要です。

売る方法3．リフォームして空き家を売却

修繕により空き家の状態が改善できるなら、リフォームを済ませてから売る方法がおすすめです。
リフォームを通じて空き家の問題点を解消できれば、物件価値も高まり、売却代金が上がることも十分期待できます。
ただし、リフォームを終えるまでに期間を要するほか、工事内容によっては費用がかさみ、利益が少なくなる可能性が考えられるでしょう。
個人的な趣味を反映しすぎると、買主の好みと合わず、購入を希望する方が見つからない事態も起こりやすいです。
リフォームして空き家を売るなら、内容を最小限にとどめるなど、なるべく小規模に抑えた工事にすると良いでしょう。

空き家を売るための大切なポイント

空き家を売るためには境界線の確認や計画の立て方など、さまざまなポイントを踏まえる必要があります。

売るためのポイント1．土地の境界線確認を済ませる

空き家の売却においては、土地の境界線が明確かどうかが重要なポイントです。
土地の境界線が不明である、あるいは登記情報と現実の境界線に違いがあるケースでは、専門家である土地家屋調査士へ依頼して測量してもらわなければなりません。
土地家屋調査士への依頼料は、平均して35万～45万円が目安ですが、国や自治体の担当者が立ち会う官民立ち会い測量では、平均60万～80万円と割高になります。
該当するのは、国有地あるいは市有地と面している土地や複雑な形をした土地、印鑑証明書を取得しなければならない土地などです。
近隣住民とトラブルが生じている土地も対象に含まれるため、測量が必要になる方は注意しましょう。

売るためのポイント2．長期的な売却活動を見据えて計画を立てる

長期間になることを踏まえたうえで計画を立てることは、空き家を売るために重要なポイントのひとつです。
日本において、空き家は増加傾向にあり、築年数など特徴次第では買主が見つからない可能性も考えられます。
早期売却を前提としたスケジュールを組むと、早い段階での値下げが必要になり、売買契約を結んでも利益が少なくなりやすいです。
とくに、地方にある空き家と築年数が一定以上経過した空き家は売れにくく、売買契約の締結まで長い期間を要するケースが多い傾向にあります。
仲介による売却から、買取に切り替えるタイミングを決めておくなど、余裕をもった計画を立てるのが賢明です。

売るためのポイント3．状態を確認してから売却活動を開始する

空き家を売るうえでは、状態確認は外せないポイントです。
シロアリ被害や雨漏りなど、売買契約を結ぶ段階で買主に通知しなかった欠陥が発覚すると、売主は契約不適合責任を負うことになります。
契約不適合責任を問われると、売主は買主から修繕費用を請求されたり売買契約自体を白紙撤回されたり、損害賠償を請求されたりするおそれがあるのです。
売買契約後のトラブルを回避するためにも、空き家に重大な欠陥が生じていないか一度確認したほうが良いでしょう。

まとめ

まとまった資金が得られるなどの理由から、空き家は貸すよりも売るほうがおすすめです。
売却方法は古家付き土地か解体、リフォームの3パターンです。
土地の境界線を明確にし、長期的な計画を立てるなど、さまざまなポイントを踏まえて売却活動を進めましょう。