不動産売却で必要な登記とは？登記の種類や費用相場なども解説

不動産を売却すると、抵当権を抹消するための登記費用と、所有権を移動するための登記費用が発生します。
ただし、登記費用を売主と買主のどちらが負担するのか、登記手続きにどんな書類が必要なのか分からない方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却で必要な不動産登記の種類や登記費用の相場、費用負担、登記に必要な書類について解説します。

不動産売却で必要な不動産登記の種類

不動産を売却する場合に必要な登記は、所有権移転登記と抵当権抹消登記の2種類です。
これらの登記情報は、不動産登記のなかの権利部登記に記載されています。
権利部登記は甲区と乙区に分かれており、甲区は所有権に関する情報、乙区は抵当権や地上権など所有権以外の権利に関する情報が記載されています。
まずは、所有権移転登記と抵当権抹消登記がどのような登記なのか、解説しましょう。

所有権移転登記とは

所有権移転登記とは、売主から買主に不動産の名義を変更するために必要な登記です。
所有権移転登記は、「権利部登記」の甲区に記載されている内容を書き換える作業のことを表します。
不動産売買における所有権移転登記は、物件の残代金決済と引き渡しがおこなわれる日の申請が求められます。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、不動産を担保に住宅ローンを借りていた場合、住宅ローンの完済と同時に不動産を担保から抹消する登記です。
多くの売主は、不動産の売却益で住宅ローンを完済するため、抵当権抹消登記は所有権移転登記と同時におこないます。
すでに住宅ローンを完済している場合は、売却前に司法書士へ依頼して抵当権抹消手続きを済ませておきましょう。
ちなみに、不動産登記には権利部登記のほかに「表題部登記」もあります。
表題部登記とは、建物がどこにあるか、大きさや構造、建築年月日などの情報を登録するものです。
これは新築の家を購入した場合に必要な登記なので、不動産を売却する場合に改めて登記手続きをおこなう必要はありません。
ただし、まれに表題登記がされていない不動産もあります。
表題登記されていない不動産を売却してしまうと、買主が住宅ローンを契約できないだけでなく、買主が表題登記を実費でおこなわなければなりません。
このような不動産は買い手が付きにくいので、不動産を売却する前は表題登記がされているか確認しておきましょう。
売却予定の不動産が表題登記されているかどうかは、固定資産税の納税通知書で確認できます。
納税通知書に同封されている課税通知書の「家屋番号」が空欄になっている場合、表題登記されていない可能性が高いです。
もし屋号番号が空欄だった場合は、土地家屋調査士や司法書士に依頼し、未登記建物を登記してもらってから売却に出しましょう。

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不動産売却の登記費用相場と費用を負担する人物

不動産売却では、以下の登記費用がかかります。

●所有権移転登記費用（すべて含めて約20～40万円）
●抵当権抹消登記費用（すべて含めて約2万円前後）

ここでは、それぞれの相場や、負担する人物について解説しましょう。

所有権移転登記費用

所有権移転登記では、登録免許税・司法書士報酬・調査費用・資料取得費用の4種類がかかります。
所有権移転登記における登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で算出可能です。
不動産売買に伴う登記なら、税率は土地・建物ともに2.0%となっていますが、登記のタイミングや住宅用家屋を新築した時期によっては軽減税率が適用されます。

●土地：2026年3月31日までの間に登記を受ける場合の軽減税率は1.5％
●建物：2027年3月31日までの間に住宅用家屋を新築した場合の軽減税率は0.3％

なお、登録免許税は不動産の価値が高いほど高額になるので、覚えておきましょう。
所有権移転登記はご自身でおこなうことも可能ですが、手続きが複雑なので、基本的に司法書士へ依頼します。
司法書士報酬は依頼先によって異なりますが、5万円前後が相場です。
また、所有権移転登記をおこなうためには、さまざまな書類を取得する必要があるので、調査費用や取得費用もかかります。
いずれも、数百円で取得できる書類ばかりですが、複数枚必要なので、数千円はかかるでしょう。
なお、所有権移転登記にかかる費用は、いずれも買主が負担します。

抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記費用の内訳は、登録免許税と司法書士報酬です。
登録免許税は不動産1件につき1,000円なので、土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は、2,000円の登録免許税がかかります。
一方、司法書士報酬は、抵当権抹消登記に必要な書類の取得費用を合わせて1万円～2万円が相場です。
ご自身で手続きをすれば司法書士報酬を0円にできますが、手続きが複雑なので、手続きは司法書士に依頼したほうが無難です。
なお、抵当権抹消登記にかかる費用は、いずれも売主が負担します。

住所変更登記費用および氏名変更登記費用がかかる可能性あり

登記簿に記載されている氏名・住所が結婚や離婚などで現在のものと異なる場合、売主は事前に住所変更登記と、氏名変更登記をおこなわなければなりません。
住所変更登記費用および氏名変更登記費用も、不動産1件につき1,000円なので、土地と建物両方を売却する場合は、2,000円の費用がかかります。

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不動産売却の登記で必要な書類の種類

不動産売却では「登記済証」「印鑑証明書」「固定資産評価証明書」「住民票」「委任状」「抵当権抹消書類」と6種類の書類が必要です。
それぞれどのような書類なのか、1種類ずつ解説しましょう。

登記済証

登記済証とは、不動産の売渡証書に法務局から「登記済」と赤いゴム印が押された書類です。
不動産売買では、売主が登記を申請する場合に、本人確認書類として使用されます。

印鑑証明書

印鑑証明書とは、市区町村の役所に登録された実印が本人のものだと公的に証明する書類です。
不動産売買では、売主が実印を使用して契約を結んだと証明するために使用されます。
ただし、印鑑証明書は登記申請時点で発行から3か月以内のものでないと使用できません。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書とは、買主が支払う登録免許税を計算するために必要な書類です。
証明書は、売却予定の不動産を管轄する市区町村役場、または市税事務所で取得できます。

住民票

不動産の名義変更をおこなうために、買主の住民票が必要です。
ただし、氏名変更登記が必要な場合は戸籍謄本も準備しておきましょう。

委任状

不動産売却の手続きをすべて司法書士に依頼する場合は、司法書士に委任するための委任状が必要です。
ただし、委任状には売主の実印や印鑑証明書を付ける必要があるので、準備しておきましょう。

抵当権抹消書類

抵当権抹消書類とは、登記申請書・弁済証明書・登記済証・抵当権者の委任状をまとめた書類で、抵当権を抹消するために使用されます。
登記申請書は、抵当権を抹消するための書類で、法務局のホームページからダウンロードできます。
弁済証明書は、住宅ローンを完済すると金融機関から送られてくるので、売主は保管しておきましょう。
また、登記済証は抵当権設定時に金融機関で交付される書類です。
こちらも住宅ローンを完済すると送られてくるので、売主はなくさないよう保管しておきましょう。
抵当権者の委任状とは、金融機関で発行してもらえる書類です。
通常、抵当権の抹消登記は金融機関と売主が一緒に申請しなくてはなりませんが、委任状があれば売主のみで手続きできます。
金融機関担当者の同席が難しい場合は、事前に住宅ローンを契約していた金融機関で委任状の発行を依頼しておきましょう。

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まとめ

不動産を売却する場合は、所有権移転登記と抵当権抹消登記、2種類の登記手続きが必要です。
不動産登記にかかる費用相場は、所有権移転登記が約20～40万円、抵当権抹消登記費用が2万円前後といわれているので、把握しておきましょう。
また、不動産売却では登記済証や印鑑証明書、固定資産評価証明書や住民票、委任状、抵当権抹消書類と6種類の書類が必要です。