不動産を売却するのにおすすめの時期は？注意点と活用できる控除制度も解説

不動産を売却するなら、少しでも好条件で売却できる時期を見極めたいですよね。
また、不動産を売却すると譲渡所得税が課される場合があるため、活用できる控除制度について事前に調べておくと節税することが可能です。
そこで今回は、不動産売却におすすめの時期と不利な時期はいつなのか、時期を見極める際の注意点や、不動産売却時に活用できる控除制度について解説します。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の売却におすすめの時期と不利な時期とは

不動産を好条件で売却するなら、不利な時期を避けて良い時期に売り出したいですよね。
そこでまずは、不動産売却におすすめの時期と不利な時期について、それぞれ見極めるポイントを挙げて解説します。

おすすめの時期を見極めるポイント

不動産売却におすすめの時期を見極めるポイントは、以下の3つです。

●需要が増える季節
●築年数による資産価値が下がる前
●低金利のとき

どういうことなのか、それぞれのポイントについて順番に解説します。
需要が増える季節
不動産売買には繁忙期があります。
それは、会社の新年度や学校への入学に向けて人の移動が多くなる2月～3月です。
この時期は住み替えのために不動産を探す方が増え、需要が高くなります。
需要が高い時期に売り出せば、不動産の情報がより多くの方の目に留まり、成約に繋がりやすくなります。
また、この時期に不動産を探している方は、4月までに入居したいと考えている方が多いため、早期売却を目指せますよ。
築年数による資産価値が下がる前
建物は、築年数の経過に伴って資産価値が下がります。
建物の種類ごとに法定耐用年数が定められており、その年数を経過すると資産価値はほぼないものとみなされます。
たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年です。
築22年の木造住宅でも生活に支障がないケースがほとんどですが、資産価値という観点では、価値はほぼなくなってしまうのです。
鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、築15年を経過すると急速に価値が下がります。
築年数による資産価値の低下をふまえると、不動産は築15年～20年以内に売却したほうが高値で売却できる可能性があります。
低金利のとき
不動産を購入する方のほとんどが住宅ローンを利用します。
住宅ローンの金利が低いと返済総額が低くなるため、返済期間が同じであれば、金利が安いときにローンを組んだほうが毎月の返済額も安くなります。
金利が低いときには、買主は購入する物件に対する予算を増やせますが、金利が高くなると、希望する物件に手が届かないといったことも起こり得るでしょう。
つまり、金利が低いときは買主が住宅ローンを組みやすいため、不動産を売却しやすくなるのです。

不利な時期を見極めるポイント

不動産売却におすすめの時期をふまえると、その時期を外してしまうと、売却に不利になる可能性があるといえます。
たとえば、繁忙期を過ぎたあとは不動産売買の成約件数が大幅に少なくなります。
また、築20年を過ぎると、よほど立地条件が良い場合を除いて、高値売却が望めなくなるでしょう。
さらに、金利が上昇傾向のときは、買主の購入意欲が低下しやすくなります。
したがって、不利な時期を避け、売り時を考えて売却のスケジュールを立てることが大切なのです。

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不動産の売却におすすめの時期を見極める際の注意点

次に、不動産売却の時期を見極めるうえで知っておくと良い注意点について解説します。

注意点1：売却の流れを把握する

不動産を売却する際は、以下のような流れで進めます。

●不動産会社に査定を依頼する
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●売却活動をおこなう
●買主と不動産売買契約を結ぶ
●決済・引き渡し

不動産会社の仲介で買主を探す場合、購入検討者が現れたら内覧に応じる必要があります。
内覧や買主との条件交渉、売買契約、決済・引渡しなど、売主が立ち会う場面が何度かあるため、予定を空けておく必要があります。
また、不動産を売却するためには、さまざまな書類が必要であるため、準備する手間と時間がかかることも頭に入れておかなければなりません。
たとえば、仕事の繁忙期や家族の状況などによっては、落ち着いて売却に臨めない時期もあるでしょう。
したがって、あらかじめ売却の流れを把握しておき、スケジュールを調整することが大切です。

注意点2：売却期間を考慮する

不動産を売却する際には、3か月～半年程度かかるのが一般的です。
不動産の状態や立地条件によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
いつまでに売却したいのか期限をある程度決めておき、売却期間が長引くようであれば、販売価格を見直したり、買取を検討したりといった対策が必要です。

注意点3：住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
売却代金で完済できる場合は通常の不動産売却の流れで進めることができますが、売却代金を返済に充てても完済できない場合は、足りない分を自己資金から捻出しなければなりません。
自己資金がない場合は、金融機関の同意を得て「任意売却」をおこなうことも可能です。
いずれにせよ、金融機関との相談や手続きなどに時間がかかるため、その期間も考慮して不動産売却の時期を見極めることが大切です。

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不動産の売却に活用できる控除制度

不動産を売却して譲渡所得（利益）を得ると、その金額に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、売却した翌年の確定申告の時期に納付しなければなりません。
ただし、譲渡所得税を軽減する控除制度が設けられているため、条件を満たす場合は、積極的に活用するのがおすすめです。
そこで最後に、不動産を売却するときに活用できる控除制度について解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却して得た譲渡所得から、最高3,000万円の控除を受けられます。
一般的な住宅の場合、この特例を利用すれば譲渡所得がゼロになり、譲渡所得税が発生しないケースがほとんどです。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年を超えている場合に利用できる特例です。
先述した「3,000万円の特別控除の特例」と併用することができます。
そもそも譲渡所得は、不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、譲渡所得税の税率が以下のように異なります。

●短期譲渡所得（所有期間が5年以下）…39.63％
●長期譲渡所得（所有期間が5年を超える）…20.315％

5年を境に税率が大幅に異なるため、所有期間が5年を超えたタイミングで売却するのがおすすめです。
さらに所有期間が10年を超えた場合、3,000万円の特別控除の適用後、課税譲渡所得が6,000万円以下の場合は税率が14％となり、通常の長期譲渡所得で計算するより税額が安くなります。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続が発生して空き家となった実家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられる特例です。
ただし、被相続人が死亡した日から3年を経過した日の属する年の12月31日までに売却することが条件です。
したがって、相続で取得した空き家は、3年以内に売却することをおすすめします。

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まとめ

不動産を売却する際には、築15年～20年以内をめどにし、不動産売却の需要が高まる季節に売り出すのがおすすめです。
ただし、不動産売却には3か月～半年程度かかるため、住宅ローン返済の手続きや売却期間を考慮してスケジュールを組む必要があります。
また、売却の時期によって譲渡所得税の節税も可能なので、税率が下がるタイミングで売却し、積極的に控除制度を活用することをおすすめします。