空き家を売りたい！売却方法と売却時にかかる諸費用を解説

相続した空き家を自分で活用する予定がなく、はやく売りたいと考えている方もいるのではないでしょうか。
その場合、空き家を売却する方法として、「現状のまま売る」「更地にして売る」の2つの選択肢があるため、それぞれのメリットとデメリットを押さえておくことが大切です。
そこで、現状で売却する方法と更地にして売却する方法のメリット・デメリット、売却時にかかる費用について解説します。

空き家を売りたいなら現状のまま売却するのがおすすめ！

空き家を売りたいと考えたときに、まず検討したいのは「現状のまま売却する」方法です。
ここでは、空き家を現状で売却する方法のメリットとデメリットについて解説します。

空き家を売りたいときに現状のまま売却する方法

築年数の古い空き家には、建物部分の資産価値がほぼないため、中古住宅として売りに出すのは難しい傾向があります。
しかし、築年数の古い空き家が建っているときでも、古家付き土地として売却することが可能です。
古家付き土地とは、その名のとおり「古家が建っている土地」として売り出す手法のことです。
あくまでも、土地として売却する方法であり、マイホームの建築を考えている方へ訴求します。

古家付き土地として売却するメリット

古家付き土地として売り出す方法は、空き家を現状のまま売却できるため、解体費用がかからない点が大きなメリットです。
また、マイホーム建築用の土地を探している方だけでなく、古家をリフォームして住みたいと考えている方にも訴求できるため、より買い手の間口を広げられるメリットもあります。
さらに、古家付き土地として売りに出せば、引き続き固定資産税の軽減措置が適用されるため、更地に比べて税金面で有利です。

古家付き土地として売却するデメリット

空き家の劣化が進んでいると、見た目で敬遠されてしまい、買い手が見つかりにくくなる点はデメリットです。
また、古家付き土地として売り出すときには、買い手が解体費用を負担しなければなりません。
無駄な費用がかかることを嫌がり、購入を控える方がいるのが実情です。
くわえて、老朽化が著しい空き家が建っているときには、解体費用分の値下げを買い手から求められることもあるため、結果的に相場よりも大幅に価格を下げなければならない可能性があります。

古家付き土地としての売却が向いているケース

空き家の状態が良い、古家としての資産価値があるときには、古家付き土地として売却したほうが、より早く買い手が見つかるかもしれません。
また、建物を解体してしまうと再建築ができなくなる土地は、現状のまま売却することをおすすめします。
そのほか、土地の売却予想金額よりも解体費用のほうが高くかかるケースでも、現状のまま売却したほうが無難です。

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空き家を売りたいなら更地にして売却するのもアリ！

空き家を売りたいときに、既存の家を解体し更地にしてから売却する方法があります。
ここでは、空き家を更地にして売却するメリットとデメリットについて解説します。

空き家を更地にして売却するメリット

空き家を更地にしてから売却するメリットは、買い手が自由に土地利用を計画できる点です。
マイホームを新築したいと考える方や駐車場経営などの用途を検討している方にとって、更地は魅力的な選択肢といえます。
また、現状で売却するよりも市場価値が高まりやすく、とくに都市部や需要の高いエリアでは、高額で売れる可能性が高まる点もメリットです。

空き家を更地にして売却するデメリット

空き家を更地にすると、解体費用がかかる点がデメリットです。
解体費用は、建物の規模や構造によって異なるので一概にはいえませんが、一般的には木造住宅で100万円～300万円程度、鉄骨造やRC造では、さらに高額になる傾向にあります。
さらに、空き家を解体して更地にすると、翌年以降の固定資産税が増加する点に注意が必要です。
土地に建物がなくなると、それまで適用されていた住宅用地の特例の対象外となり、税負担が増えるケースがあるため、売却までの期間が長引くとコストがかさむ点は押さえておく必要があります。

空き家を更地にしてから売却したほうが良いケース

空き家を売りに出している間、管理責任は所有者が負わなければなりません。
そのため、遠方にあるなどの理由により、自分で建物の管理をおこなうのが難しいケースでは、更地にしてからの売却が適しています。
また、空き家の劣化が著しいときにも、更地にするのがおすすめです。
ぼろぼろの状態の空き家が建っているときよりも、更地にしたほうが、より早く買い手が見つかる可能性が高まります。
空き家を少しでも高く売りたいときにも、更地化が適しています。

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空き家の売却時にかかる費用や税金

空き家を売却しても、その売却金額のすべてが手元に入るわけではありません。
空き家を売りたいときには、売却にともなう費用や税金を把握しておくことが大切です。
ここでは、空き家の売却時にかかる費用や税金について解説します。

費用①：相続登記費用

相続で取得した空き家を売るときには、まず相続登記をおこなう必要があります。
相続登記とは、空き家の名義を被相続人から相続人へと変更する手続きであり、2024年4月1日より義務化がはじまりました。
空き家を相続してから3年以内に相続登記をおこなわないと、10万円以下の過料に処されるおそれがある点に注意が必要です。
相続登記をおこなうときに必要となる費用は、以下のとおりです。

●書類取得費
●登録免許税
●司法書士への報酬

まず、手続きに必要な書類を集めるための費用として5,000円～2万円ほどかかります。
名義変更の手続きを法務局でおこなうときには、登録免許税として「固定資産税評価額×0.4%」の手数料を支払わなければなりません。
たとえば、空き家の固定資産税評価額が2,000万円のときの登録免許税は8万円です。
そのほか、相続登記の手続きを司法書士におこなってもらうときには、報酬として別途5～8万円を支払う必要があります。

費用②：解体費用

空き家を解体して更地にしてから売却するときには、解体費用がかかります。
解体費用の相場は、木造で坪3万円、鉄骨造で坪4～5万円、RC造で坪5～6万円です。
ただし、自治体によっては、老朽化が進んでいる空き家の解体時に、補助金を支給してくれるところがあります。
そのため、解体費用をできる限り抑えたいのなら、空き家の住所地を管轄する自治体で補助金制度をおこなっていないか、自分が要件を満たしているかどうか事前に確認しましょう。

費用③：譲渡所得税

空き家を売却して利益が出たときには、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の総称で、所有期間に応じて税率が以下のように異なります。

●所有期間が5年以下：約39.63％
●所有期間が5年超：約20.315％

空き家の所有期間が短いほど、譲渡所得税が高額にのぼる点が特徴です。
そのため、できる限り節税したいのなら、空き家の所有期間が5年を超えてから売却することをおすすめします。
また、マイホームとして使用していた空き家や相続した空き家を売却するときには、売却益から3,000万円を控除できる特例を利用できることもあります。
ただし、特例を利用するには、一定の要件を満たす必要があるため、事前に確認しておきましょう。

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まとめ

空き家を売りたいと考える方が取れる手段には、「古家付き土地として売却する」「更地として売却する」の2種類があります。
いずれの売却方法にも、メリットとデメリットがあるため、空き家を売りたいと考えているのなら、両者を慎重に検討することが大切です。
また、空き家の売却時には、諸費用や税金がかかる点は押さえておきましょう。