相続した空き家の管理について！放置リスクや解決策も解説

相続によって不動産を取得したものの、住む予定がない場合は空き家となる可能性があります。
空き家をそのまま放置してしまうと、管理不足による老朽化や税金の負担、近隣とのトラブルを招くおそれがあります。
こうした問題を防ぐためには、相続後すぐに管理方針を決め、必要な対策を進めることが大切です。
本記事では、空き家を適切に管理する方法や、放置によるリスク、対処のポイントを解説します。

空き家になった不動産の管理方法について

空き家を適切に管理することは、建物の老朽化や資産価値の低下を防ぐうえで重要です。
人が住んでいないと、室内が湿気でカビや腐食の原因になったり、水道管の劣化や害虫の発生が起こりやすくなります。
こうした事態を回避するには、相続直後の段階で、どのように維持管理をおこなうかを明確にしておくことが大切です。
たとえば、定期的な換気や掃除、通水などの基本的な管理を徹底することで、空き家のリスクを大幅に減らせます。
また、継続的に手入れをするだけでなく、建物の状況を定期的に点検し、劣化が進んでいる部分があれば早めに補修を検討しましょう。

室内の劣化を防ぐために定期的な換気が必要

空き家では、空気が滞りやすく、湿気がこもりやすくなります。
梅雨や夏場は、カビが発生しやすいため、窓を開けて風通しを良くする換気が基本です。
この換気は、月に1～2回を目安におこない、押し入れやクローゼット、下駄箱などの収納スペースも開けて空気を循環させましょう。
また、湿度計を活用して、室内の状態を客観的に把握するのも効果的です。
そして、換気の際に窓枠のサッシ部分やレールが汚れていないかなど、簡単な点検をおこなうと劣化の早期発見につながります。

排水管の腐食や悪臭を防ぐために通水をおこなう

水道を長期間使わないと、排水管内の封水が蒸発して、下水の臭いが逆流する恐れがあります。
これを防ぐには、各蛇口から定期的に水を流す通水が必要です。
月に1回以上、1分程度の通水で配管内の汚れやサビを洗い流し、配管の劣化や漏水を未然に防ぐことができます。
築年数の経った建物では、配管の老朽化が進んでいることもあるため、異音やにおいが気になる場合は専門業者に相談しましょう。

虫やカビの発生を防ぐために掃除を欠かさない

空き家にホコリやゴミがたまると、ダニやゴキブリなどの害虫が発生しやすくなります。
掃除は、少なくとも月に1回を目安におこない、床や窓、水回りを中心にきれいに保ちましょう。
また、カビ取り剤などを定期的に活用し、異臭やシミを見つけた場合は、早めに対処すると建物の状態を長く維持できます。
さらに、庭の雑草や雨樋の詰まりにも注意し、外観を整えることで不審者が近づきにくくなる効果も期待できます。
あわせて、壁や天井にひび割れがないかを確認すると、大きなトラブルを未然に防ぎやすくなるでしょう。

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空き家を放置した場合のデメリットについて

空き家を放置すると、老朽化による倒壊や火災、不審者の侵入など多くのリスクが高まります。
さらに、行政からの指導や固定資産税の増額、所有者責任による損害賠償などの問題が生じるかもしれません。
とくに、自然災害の多い地域では、建物の耐久性が低下すると、周囲に被害を及ぼす可能性があるため、早急な対策が求められます。
くわえて、所有者としての管理義務を怠ると、近隣住民とのトラブルにも発展しかねません。

倒壊・火災・不法侵入などのリスクが高まる

定期的なメンテナンスがおこなわれていない家は、経年劣化により倒壊の危険性が大幅に上昇します。
周囲の住民や通行人に危害を及ぼすだけでなく、地震や台風などの自然災害時に被害が拡大するおそれがあります。
また、空き家は放火や不法侵入の標的になりやすく、地域の治安悪化につながることも見逃せません。
さらに、建物の外観や周辺環境をこまめに整備して、管理されている印象を与えることが重要です。

特定空家に指定されると行政指導や固定資産税が増額される

適切に管理されていない空き家は、「特定空家」に認定されることがあります。
自治体から指導や勧告を受けても改善が見られない場合、住宅用地特例が受けられなくなり、固定資産税が大幅に増額される可能性があります。
特定空家に指定される条件は、自治体ごとに異なる場合がありますが、主に倒壊の危険性や衛生面、景観の悪化などが判断基準です。
税金の負担が増す前に、早期の管理や改善策を検討しましょう。

所有者責任として損害賠償リスクが発生する可能性がある

放置された建物が原因で第三者に損害を与えた場合、所有者の責任が問われます。
たとえば、老朽化による倒壊や火災が周囲に被害を及ぼすと、高額な賠償責任が発生することもあります。
万が一に備えて、空き家向けの火災保険などに加入しておくと安心です。
このように、保険料を負担してでも対策することで、思わぬ損害から自分自身を守ることにつながります。

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空き家を放置しないための解決策について

相続した直後に管理方針を決めておくことで、建物の劣化や近隣への悪影響を防げます。
以下では、代表的な対策をご紹介します。
活用の見込みがない空き家を残すことで生じる精神的負担も大きいため、事前に選択肢を整理しておくとスムーズです。
各種補助金や税制特例については、自治体や専門家に確認しておくと、より有利な条件で解決方法を選べるでしょう。

維持が難しい場合は解体も視野に入れる

老朽化した建物を放置しておくと、災害や経年による被害が拡大する可能性があります。
そのため、維持が困難だと感じたら、解体を検討することも有効です。
また、自治体によっては、解体費用の一部を補助する制度を設けている場合があるため、事前に確認して費用負担を軽減しましょう。
さらに、解体後の土地は、更地として売却するほか、駐車場や簡易的なレンタルスペースとして運用できるケースもあります。
このように、建物の安全性に不安があるなら、建物を解体することで周囲への被害を防ぎ、結果的にコストも抑えられます。

活用できないなら譲渡して手放す方法もある

自分で活用する予定がない場合は、空き家を必要としている方や団体へ譲渡するのもひとつの手段です。
無償譲渡でも、固定資産税などの維持費を解消できるというメリットがあります。
また、自治体が運営する空き家バンクを活用すると、購入希望者や借り手を見つけやすくなります。
その際、契約書や登記などの法的手続きは、専門家に相談しながら進めると安心です。
所有し続けることで発生するリスクと比較し、譲渡によるメリットを早期に検討しましょう。

早期の売却によって費用負担や管理の手間を解消

空き家の維持には、固定資産税や修繕費などの支出がかかり、管理を怠ればリスクが増大します。
これらを回避する方法として、早期の売却が挙げられます。
建物の状態が良い時期に売却すれば、より高い価格での取引が期待できるでしょう。
また、相続した空き家には「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が適用される可能性があります。
ただし、控除を受けるためには、いくつかの条件があり、期限も定められているため、早めに専門家へ相談しましょう。
さらに、売却益だけでなく、維持管理から解放される精神的なメリットも見逃せません。
もし、高齢の親族が所有していた不動産であれば、残された家族の負担を軽減する意味でも、早めの判断が望ましいでしょう。

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まとめ

相続で空き家となった不動産は、管理や責任を適切におこなう必要があります。
たとえば、換気や通水、掃除を定期的におこなうことで、放置による劣化を防ぐことができます。
また、放置によるリスクを避けるためにも、早期の対策と解体や譲渡、売却の選択肢を検討しましょう。