不動産売却でかかる税金の種類は？計算方法や節税のコツもご紹介

不動産を売却すると、売主はさまざまな税金を納める必要があります。
代表的なのは、譲渡所得税ですが、これは自力で計算して申告しなければなりません。
今回は、不動産売却でかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、売却にかかる税金を節税するコツについてご紹介します。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産を売却すると、利益が出なくてもかかる税金と利益が出たときのみかかる税金が発生します。
利益が出なくてもかかる税金は、おもに2種類あり、利益が出たときのみかかる税金も基本的には2種類です。

印紙税

印紙税は、不動産売却で利益が出なくても支払わなければならない税金です。
不動産売買契約書などの課税文書の作成に課される税金であり、書類に書かれた売却代金の金額によって区分が変化します。
売主と買主で1部ずつ契約書を作成するときは、それぞれの契約書で納付が必要です。
基本的には、お互いの契約書の印紙税は自分で負担し、収入印紙を購入して書類に貼り付け、押印して納税します。
令和9年3月31日までは、印紙税の軽減措置が適用され、通常より安い税額になるのがポイントです。

登録免許税

登録免許税は、不動産売却で利益が発生しなくても発生する税金のひとつです。
不動産の登記簿に記載された権利関係の情報を更新することを登記登録と呼び、その手続きにかかるのが登録免許税になります。
登録免許税は、登記登録の種類によって金額や計算の方法が異なるため注意が必要です。
不動産売却で必要になるのは、おもに住宅ローンなどを借りた金融機関の抵当権を抹消するための抵当権抹消登記になります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産の種類に関わらず1件につき1,000円です。
土地と建物両方の手続きをおこなうときは、両方に登録免許税がかかるため、2,000円の税金が発生します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で利益が出たときにのみ課される税金です。
不動産の利益に対して課される税金は、譲渡所得税と総称されるため、基本的には所得税と住民税の2種類の税金を指します。
一般的な給与などの所得にも所得税や住民税は課税されますが、譲渡所得税は分離課税であるため、別途計算と申告が必要です。
譲渡所得税が発生したときは、確定申告によって納税額などを申告する必要があり、これを怠ると罰則としてさらに税金が課されます。
不動産売却で利益が出ず、赤字になったときは支払いの必要はありません。

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不動産売却における譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、自分で確定申告する必要があるため、自力で計算しなければなりません。
注意したいのは、譲渡所得税は不動産売却における利益すべてにかかる税金ではない点です。
譲渡所得税がかかるのは、売却利益のなかの課税譲渡所得になるため、そちらを計算する必要があるでしょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、売却した不動産を何年間所有していたのかによって、具体的な数字が異なります。
不動産を所有していたのが5年以内であれば短期譲渡所得が、5年超であれば長期譲渡所得が適用されるのです。
また、現在は東日本大震災の復興に使用するための復興特別所得税も譲渡所得税として課税されています。
短期譲渡所得は所得税が30％、復興特別所得税が0.63％、住民税9％で39.63％が全体の税率です。
長期譲渡所得は所得税が15％、復興特別所得税が0.315％、住民税が5％で全体が20.315％と、長期譲渡所得のほうが税率が低くなっています。
当てはまるほうの税率を課税譲渡所得にかけて税額を計算しますが、所有期間は売却した年の1月1日時点でのカウントに準じる点に注意が必要です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、まず不動産の売却利益のうち、いくらが課税譲渡所得になるのか計算する必要があります。
課税譲渡所得は、売却利益から不動産の取得費と譲渡費用を引き、控除を適用したあとの金額です。
取得費とは、不動産を購入するときなどにかかった費用を指します。
土地や建物の購入代金、不動産会社への仲介手数料、契約書の印紙税、登録免許税や司法書士への報酬、不動産取得税などです。
建物の購入費用については、減価償却により価値の減少分を差し引く必要があります。
証拠となるような書類がなく、取得費が曖昧なときは、売却価格の5％が概算取得費として適用される点に注意しましょう。
譲渡費用は、不動産売却でかかった手数料などの費用のことです。
売却を依頼した不動産会社への仲介手数料、印紙税、建物の取り壊し費用、賃貸物件として貸し出していた場合は、売却時に支払った立ち退き料などが含まれます。
これらの費用を利益から差し引いたものが譲渡所得であり、ここからさらに控除を適用して残ったものが課税譲渡所得です。
最終的には、この課税譲渡所得に適切な税率をかけて納付する税金を計算します。
計算された税額は、証拠となる書類を揃えて、翌年の確定申告で申請し、期限までに納付しなければなりません。

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不動産売却でかかる税金を節税するコツ

不動産は高額な商材であるため、売却利益に対して課される税金なども高額になる可能性があります。
さまざまな工夫を凝らせば、そのような税金を節税できる可能性は高いです。
とくに、費用の計上や売却のタイミング、節税に使える特例を知って活用すると効果があります。

購入額を細かく計上する

売却にかかる税金を節税するためには、不動産の購入にかかった取得費などを細かく計上する必要があります。
取得費を計上するためには、売買契約書や領収書など実際にかかった金額を証明できる書類が必要です。
こうした書類がなく、取得費が曖昧なときは、売却代金の5％が概算取得費として適用されます。
しかし、概算取得費は本来の取得費よりも安いケースが多く、そのまま計算してしまうと節税ができません。
取得費の金額が大きいほど課税譲渡所得の金額が減り、税金の金額も安くなって節税になるため、細かな費用もしっかり計上することが大切です。

売却のタイミングを見極める

不動産売却の節税対策で重要なのは、不動産を売却するタイミングを見極めることです。
売却する不動産を所有しているのが5年間までのケースでは短期譲渡所得が適用され、5年を超えると長期譲渡所得が適用されます。
売却した年の1月1日時点で5年を超えていなければ、長期譲渡所得は適用されないため、売却のタイミングには注意が必要です。
また、所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えているマイホームについては、さらなる軽減税率を適用できます。
課税譲渡所得6,000万円までの部分にかかる税率を長期譲渡所得よりも軽くできるため、現在の所有年数によっては、売却を少し待ったほうが良い可能性もあるでしょう。

適用できる特例を把握しておく

売却にかかる税金を節税するためには、売却利益に適用できる特例を把握しておくことが大切です。
たとえば、売却したのがマイホームであれば、売却利益3,000万円までを非課税にできる特別控除を利用できます。
不動産の売却価格が3,000万円よりも低いのであれば、譲渡所得税を非課税にすることも可能です。
なお、相続した空き家を3年以内に売却すれば、マイホーム同様3,000万円までを非課税にできます。
こうした控除を適用するためには、適用後に課税譲渡所得が0になるとしても、確定申告が必要な点に注意しましょう。

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まとめ

不動産売却における税金には、利益が出なくても課されるものと利益が出たときのみ課されるものがあります。
また、利益が出たときのみ課されるものは、課税譲渡所得と総称され、自力で計算して確定申告しなければなりません。
そして、申告時の費用の計上を入念におこない、適用できる特例を活用すれば税額を抑えられるでしょう。