不動産売却における消費税の取り扱いは？注意点をご紹介

不動産売却ではさまざまな場面で金銭のやり取りが発生し、消費税が課税されるところもあれば、非課税になるところもあります。
消費税については注意点も多いため、不動産売却ではしっかり税金について知っておくのが望ましいです。
そこで今回は、不動産売却において、消費税が課税される対象や非課税になる対象、消費税の注意点についてご紹介します。

不動産売却で消費税が課税される対象

消費税は、物品を購入して消費したり、サービスを利用したりした側が支払う税金のことです。
一度、物品の販売者やサービスの提供者側が消費者から預かり、あとから代理で納付します。
不動産を売却するときは、個人であれば、売却する不動産の代金は非課税になるケースがほとんどです。
一方で、売主側が利用するサービスについては、消費税が課税されます。

不動産会社への仲介手数料

不動産売却にあたって、不動産会社に仲介を依頼して売却を進めた場合、仲介手数料の支払いが必要です。
仲介手数料は、不動産会社が提供するサービスへの報酬であり、消費税の課税対象となります。
この消費税は、仲介手数料として不動産会社に支払う金額に含まれており、不動産会社が代理で納付する仕組みです。

金融機関への一括繰り上げ返済手数料

不動産を売却するにあたり、住宅ローンの残債を一括返済する場合は、一括返済繰り上げ手数料がかかります。
金融機関に支払う一括返済繰り上げ手数料も、サービスの利用料に該当するため、消費税の課税対象となります。
これらの手数料は金融機関によって金額が異なり、手数料が高額になるほど消費税の金額も増加するでしょう。
一部の金融機関では、インターネットを利用した繰り上げ返済手続きにより、手数料を低く設定するサービスを提供しており、結果として消費税の負担を軽減できる場合があります。

登記手続きにおける司法書士報酬

不動産に設定された抵当権を抹消する登記手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬が発生します。
司法書士への報酬も、サービスの利用料に分類されるため、消費税の課税対象となります。
なお、登記手続きには、司法書士への報酬にかかる消費税のほかに、登録免許税と呼ばれる税金も課税されるでしょう。
登記手続きにかかる税金や費用を抑える方法として、司法書士に依頼せず自力で手続きを行うことも可能ですが、手間と時間がかかるため注意が必要です。

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不動産売却で消費税が非課税になる対象

事業者による不動産売却では、不動産の種別によって、消費税の課税対象になることもあります。
一方で、個人による不動産売却であれば、一部のケースを除き、消費税が非課税になる傾向にあるでしょう。
また、不動産の種類によっては、そもそも消費税の対象にならないものもあります。

土地の売却代金

土地の売却代金については、売却したのが個人であっても事業者であっても、消費税は非課税となります。
土地は、建物などのように使用や経年によって劣化するものとは異なり、消費される性質を持ちません。
そのため、売買の対象にはなるものの、その代金は消費税の対象外となります。
また、土地と一体で取引される庭木や石垣などの定着物についても、消費税が非課税となる傾向があります。

個人による建物の売却代金

不動産を売却する際、土地は消費税が非課税となりますが、建物については消費税の課税対象となります。
ただし、課税事業者でない個人が中古住宅を売却する場合は、建物の売却代金も原則として消費税は非課税となります。
一方で、個人による売却でも消費税が課税されるケースがあり、必ずしも非課税で建物を売却できるとは限りません。
売却する建物が賃貸経営用の住宅であり、事業に該当する場合は、消費税の課税対象となります。
消費者の立場から見ると、自宅用の住宅を個人から購入する場合は消費税の支払いは不要ですが、不動産投資として購入する場合は、売主の属性にかかわらず概ね消費税の支払いが必要となります。

消費税以外の税金

不動産を売却すると、消費税以外にもさまざまな税金が発生します。
登記手続きにかかる登録免許税のほか、契約書などの課税文書を作成する際の印紙税や、不動産売却によって利益が生じた場合の譲渡所得税などがあります。
これらの税金には、手続きに伴う手数料のような性質を持つものもありますが、いずれも消費税の課税対象ではありません。
税金に対して消費税を課すと二重課税となるため、税額に上乗せして消費税が請求されることはありません。

事業者が必ず課税されるわけではない

事業を営んでいる事業者であっても、課税事業者に該当しない場合は、消費税は発生しません。
前々年の売上が1,000万円以上、または前年の特定の6か月間における売上が1,000万円を超えている場合は、法人でも個人でも課税事業者となり、消費税を納める必要があります。
一方で、これらの条件に該当しない場合は免税事業者となるため、消費税を納める義務はありません。

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不動産売却における消費税の注意点

不動産を売却するときの消費税については、いくつか把握しておいたほうが良い注意点が存在します。
とくに、法人や個人事業主による不動産売却については、消費税の課税に関する注意点が多いです。

価格に関する注意点

事業者や個人事業主が不動産を売却する場合、建物については税込価格で表示する必要があります。
一方、仲介手数料を算出する際には、売却代金にかかる消費税を除いた税抜き価格を用いましょう。
仲介手数料は、仲介を依頼した不動産がいくらで売却されたかによって変動し、売却代金の何％までを手数料として受け取れるかが法律で定められています。
この上限額を計算する際に用いられる売却代金は税抜き価格であるため、法人や個人事業主による売却では注意が必要です。

法人による不動産売却は事業と見なされる

消費税の注意点として、課税事業者が事業として不動産を売却する場合は、建物の売却代金に消費税が課されます。
単発でおこなわれる個人の不動産売却とは異なり、店舗用物件の売却など法人が行う不動産売却は、主たる事業でなくても事業の一環と見なされるため注意が必要です。
とくに、複数の不動産を繰り返し売却する場合は、事業に該当しやすくなります。
課税事業者は、事業としておこなった不動産売却で建物を売却した場合、買主に代わって消費税を納付しなければなりません。
売却代金の全額を売上として計上できるわけではなく、消費税の納付手続きが必要です。
また、個人であっても課税対象の個人事業主である場合や、事業用不動産を売却する場合には、消費税の納付が求められる点に留意が必要です。

免税事業者には条件がある

免税事業者であれば、建物を売却しても消費税は課されませんが、免税事業者として認められるには一定の条件があります。
基本的に、基準となる期間において売上が1,000万円以上ある場合は、課税事業者となるため注意が必要です。
また、課税事業者が売上の減少により免税事業者へ移行する場合には、消費税の納税義務がなくなった旨の届出を行う必要があります。
基準期間中に売上が1,000万円を超えなかったとしても、自動的に免税事業者となるわけではない点に注意が必要です。
さらに、基準期間中の売上が1,000万円を超えなくても、その後の特定期間において売上が1,000万円を超えた場合には、課税事業者に該当します。

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まとめ

不動産を売却するときに利用するサービスの手数料や報酬には、消費税が課税されます。
個人による不動産売却であれば、建物の売却代金については消費税がかかりませんが、事業者による売却では課税対象です。
免税事業者であれば消費税はかかりませんが、免税事業者として認められるためには条件があるため、注意しましょう。