地中埋設物がある土地の売却について！調査方法や撤去の対応も解説

土地を売却しようと考えている方のなかには、地中に埋まっているものへの対策を見落としている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
地中に廃材や古い基礎、配管などが残っていると、売却時に思わぬトラブルや価格交渉の原因となる可能性があります。
こうしたリスクを回避するためには、売却前にしっかりと調査をおこない、必要に応じて適切な撤去作業をおこなうことが大切です。
本記事では、地中埋設物とは何かをはじめ、調査の進め方や撤去のポイントについて解説いたします。

地中埋設物とは

土地の売却を検討する際、地中に埋まっている物が後々のトラブルの原因となることがあります。
これらの地中埋設物は、見えない存在であるがゆえに、売却後に発覚し、思わぬ費用や責任を負うことになりかねません。
たとえば、地下に古い配管が残っていると、新たに給排水を敷設する際に想定外の掘削や設計変更が生じ、工期が延びることもあります。
ここでは、代表的な地中埋設物について、主なものを3つに分けて解説いたします。

建設廃材

建設廃材とは、建物解体時に出るコンクリート片や鉄骨、木材、瓦などの残骸です。
これらは、かつての基礎や構造材が地中に残されているケースが多く見受けられます。
地盤改良工事の障害となり、安全性にも影響する恐れがあります。
撤去費用は、廃材の種類や量で異なりますが、一般的に1m³あたり数千円から数万円程度です。
改修計画がある場合は、先に廃材の位置を確定したうえで設計をおこなうことで、想定外の掘削変更を避けやすくなります。
また、廃棄物処理法に基づくマニフェストの作成も忘れないようにしましょう。
さらに、不均一に埋設された廃材を放置したまま建物を建てると、不同沈下を招く恐れがあるため、住宅瑕疵保険の審査でも指摘を受けやすくなります。

井戸

井戸はかつて、生活用水や農業用水を確保するために掘られたもので、古い住宅地や農村部では放置されている例があります。
地中に空洞が残ると地盤沈下を招き、空洞が崩れれば陥没や建物損傷の原因となります。
また、売却後に発覚すれば、撤去や補修をめぐる責任問題にも発展しかねません。
撤去には、砕石やモルタルなどで確実に埋め戻す必要があり、費用は概ね1本あたり約5万〜約20万円程度です。
工期は1〜2日で済むことが多いですが、地下水が多い場合は追加の止水措置が必要になることもあります。
なお、昔ながらの井戸は神事をおこなってから埋め戻す地域慣習もあるため、費用だけでなく日程にも配慮するようにしましょう。

浄化槽

浄化槽は、下水道が未整備の地域で使われる排水処理設備ですが、下水道の普及に伴い撤去されず放置される例が増えています。
また、汚泥の腐敗や空洞の陥没で悪臭や施工障害を招く恐れがあります。
撤去は重機による掘削が必要で、埋戻しや処分費を含めた費用は一般的に1基あたり約5万〜約15万円程度です。
さらに、撤去前には市区町村への届出が義務付けられている地域もあるため、スケジュールには行政手続きの期間も組み込みましょう。
残存物を適切に処理しないと環境基本法違反となるケースもあるため、専門業者の選定が重要です。

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地中埋設物の調査

土地の売却を検討する際には、地中に埋まっている物の有無を事前に調査することが重要です。
目に見えない地中埋設物は、後に売買トラブルや追加費用の原因となりかねません。
そのため、土地の状況を正確に把握する調査が必要とされます。
ここでは、地中埋設物の調査の代表的な調査方法やおこなう理由について解説していきます。

地歴調査

地歴調査とは、その土地が過去にどのように利用されていたかを古地図や航空写真、登記簿などから調べる方法です。
土地の利用履歴を把握することで、地下タンクや廃材の埋設リスクを事前に推測できます。
地歴調査は、地中を直接確認するものではありませんが、初期段階のリスク把握に役立ち、交渉資料としても買主との信頼構築に寄与します。
また、調査結果を報告書として提示することで、買主に安心感を与え、価格交渉を円滑にする効果も期待されるでしょう。
なお、調査期間は1〜2週間程度、費用は数万円から十数万円が一般的です。

地中レーダー探査

地中レーダー探査は、電磁波の反射を利用して地下の構造物や空洞を非破壊で探査する方法です。
コンクリートや金属、配管など幅広い対象を短時間で調べられ、井戸や浄化槽の位置確認にも適しています。
ただし、地盤の水分量が多いと深部探査が難しく、結果の解析には専門知識が必要です。
一般的な調査費用は100〜200㎡で約15万〜約30万円程度で、精度を高めたい場合は部分的にボーリング調査を併用すると効果的です。
また、探査後にはレーダー図面と解析報告書が納品されるため、建築設計時の参考資料として活用できます。

ボーリング調査

ボーリング調査は、地中を直接掘削して埋設物を特定できるため、信頼性の高い方法とされています。
しかし、1か所ごとに重機が必要で、費用や作業時間が大きくなる傾向があります。
費用は1か所あたり数十万円に及ぶこともあるため、予算とリスクを見極めて実施を判断してください。
掘削によって得られた土質サンプルは地盤強度の確認にも利用できるため、再建築を計画する場合に重要な判断材料となります。

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地中埋設物の撤去方法や撤去しなくても問題ないもの

土地の売却を検討する際には、地中に残された埋設物が売買契約や建築計画に影響を与える可能性があります。
なかには、撤去が必要なものもあれば、法的・技術的にそのままでも問題のないと判断されるケースも少なくありません。
ここでは、代表的な埋設物ごとに撤去の要否や対応方法について解説していきます。

水道管

水道管は、建物解体後に地中へ残ることがあります。
原則として所有者負担で撤去が推奨されますが、再建築予定がある場合などは敷地内に残すケースもあり、漏水や陥没といったリスクを考慮して判断してください。
撤去しない場合でも、配管の位置や材質を明記した調査報告書を添付すると買主の安心につながります。
また、ポリエチレン管など耐久性に劣る材質が残っている場合は、早期の交換や撤去を検討すると安全です。

基礎杭

基礎杭は、建物を支えるために地中深くに設置される杭で、解体時に杭頭部だけが撤去され、多くは地中に残ります。
残置された杭は、建て替えや再開発の際に障害となることがあるため、更地で売却する場合は杭抜きがおこなわれるのが一般的です。
なお、建替え前提で現況引渡しにする場合は残置も可能ですが、行政協議や建築確認で杭抜きが求められるケースもあるため、事前確認が欠かせません。
また、杭抜き工事は振動や騒音が大きく、近隣への事前説明も重要です。

地中埋設物の撤去方法

地中埋設物の撤去方法は、種類や深さで異なります。
浅い水道管や浄化槽は重機と手作業で掘削できますが、深い基礎杭には杭抜き機や削孔機が必要です。
撤去後は埋戻しと地盤整備をおこない、対応履歴を文書化して買主へ提示してください。
そのため、適切な処理で安心して引き渡せる土地に整えることが、取引の信頼性を高める鍵となります。
なお、大規模な撤去では施工計画書を作成し、産業廃棄物の処分先と運搬経路を明示することが推奨されます。

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まとめ

土地を売却する際は、地中埋設物の有無を事前に確認し、後々のトラブルを防ぐことが大切です。
地中調査には、目視や専門機器の活用など複数の方法があり、土地の状況に応じた適切な対応が求められます。
埋設物は、撤去や残置の判断を明確にし、買主との信頼関係を築くためにも正確な情報開示を心がけましょう。