事故物件の固定資産税は？相続時の負担軽減方法についても解説

事故物件を相続した際に気になるのが、その物件に対して課される固定資産税の取り扱いではないでしょうか。
物件の市場価値が下がっても、必ずしも税額が軽減されるとは限らず、課税方法の理解が重要になります。
固定資産税の計算方法や、条件を満たすことで受けられる減額措置について把握しておくことが大切です。
この記事では、事故物件に関する固定資産税の基本的な仕組みや、負担を抑えるための対策について解説します。

事故物件を相続すると固定資産税は免除されるのか

事故物件とは、過去に自殺や殺人などが起きた、いわゆる心理的瑕疵があるとされる不動産です。
相続した場合でも、原則として固定資産税が免除されることはありません。
固定資産税は土地や建物といった不動産の資産価値に対して課される税であり、事故歴の有無は課税の判断材料とはされていないためです。
住宅用地の特例が適用されるのは、建物が住宅として存在し居住の用に供されていることが前提です。
老朽化して倒壊の危険があると判断されたり、除却によって更地となった場合には特例が解除され、土地の課税標準額が一時的に6倍となるなど固定資産税がかえって増額するおそれがあります。
建物を残すか除却するかの判断は、税負担を含めた総合的な検討が必要となるため、事前に自治体の固定資産税担当窓口へ相談することが重要です。

相続放棄

事故物件を引き継ぎたくない場合は相続放棄を選択できます。
放棄すると権利義務を一切承継しないため固定資産税も発生しません。
ただし、被相続人の死亡を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述しないと、相続を承認したものと扱われます。
なお、放棄すると最初から相続人でなかったことになり、代わりに次順位の相続人へ権利義務が移る点も理解しておきましょう。
放棄手続き後に見つかった負債や未払いの公共料金も相続人でないため支払義務は生じません。
地方の空き家相続で実際に放棄した事例では、手続き完了まで約2か月を要しました。

不動産の価値

事故物件であっても固定資産税評価は構造・築年数・面積など客観的要素で決まり、事故歴は反映されません。
一方、市場価格は通常物件より2～5割下落する例が多く、利回り重視の投資家が買い手となるケースも見られます。
買主は事故発生日や周辺相場との乖離幅を詳細に確認する傾向があります。
心理的瑕疵が評価に反映されないのは評価の公平性を保つためで、市場価格との差は納税者にとってギャップとして現れることになるのです。
固定資産税評価との差額を意識して資金計画を立てると、不測の事態を防ぎやすくなります。

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事故物件の固定資産税の計算方法

事故物件を相続する際、気になるのが固定資産税の金額です。
特に、建物が老朽化していたり、長期間空き家のままだと、税負担がどのように変わるのかを理解しておく必要があります。
この章では、事故物件における固定資産税の計算方法について、建物や空き家の扱いを中心に詳しく解説します。

建物への課税

固定資産税は土地と建物を別々に課税します。
建物評価額は構造・延床面積・築年数などで算定され、事故歴の有無は影響しません。
たとえば、木造築25年の家屋なら、評価額は新築時の2割程度まで下がることが一般的です。
ただし、使用不能と判定されるほど老朽化すると建物評価がゼロとなり、建物への税はなくなりますが住宅用地特例も失われ、結果として土地の税額が増えることがあります。
そのため、建物の維持状態を確認することが税負担を左右します。
評価額は毎年の経年減価補正も加味されるため、耐震改修などで価値を維持すれば税額の上昇を抑えられるでしょう。
反対に、耐震診断や省エネ改修で評価が上がると家屋課税額は増えるものの、補助金や減税制度で相殺できる場合があります。

空き家の扱い

住宅が存在し居住用と認められれば、土地は住宅用地特例で小規模なら課税標準が6分の1、一般住宅でも3分の1に軽減されます。
しかし、解体すると特例は失われますし、管理不全で「特定空家等」に指定されても同様で、税額は最大で従来の6倍になります。
空き家は適切に管理し、指定を避けることが肝要です。
水道電気を通したまま定期的に換気すると、指定リスクを下げられた事例も報告されています。
指定前に草木の伐採や簡易補修をおこない、近隣への危険を低減することが有効です。
定期的な見回りや郵便物の整理をおこない、居住実態を示すことで指定リスクを下げられるでしょう。

特定空家に指定される前に売却を検討

利用予定がない場合は、特定空家に指定される前に売却を検討しましょう。
指定後は税負担や管理費が跳ね上がり、保有コストが増すためです。
事故物件でも価格設定が適切なら投資家や再生目的の購入者が見込めるため、専門家へ相談し早期に市場へ出すことが得策です。
一部自治体では解体費補助があり、更地化コストを抑えられる例も時々あります。
特に地方部ではマイナス要因を前提に収益計算を行う不動産業者が多く、早期売却が費用抑制に直結します。

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事故物件の固定資産税を減額する方法

事故物件を相続した際には、固定資産税の負担が少なからず発生します。
しかし、物件の状況や活用方法によっては、税額の軽減が可能となる場合も。
本章では、事故物件にかかる固定資産税を少しでも減額するための具体的な方法について、制度や実例を交えながら詳しく解説します。

課税標準額

課税標準額は評価額に特例を掛け合わせた数字で、実際の税額を決める基礎となります。
住宅用地では200㎡以下が6分の1、超過分が3分の1に軽減されるため、敷地面積を把握しておくことが大切です。
評価替えは3年ごとにおこなわれ、中間年度は据え置きが原則です。
著しい地価下落など、例外時以外に納税者が再調査を請求する手段は限られ、異議申し立ては基準年度の通知後におこないます。
修繕や用途変更で特例対象となる場合は、翌年度の通知に反映されるため時期を意識した計画が必要です。
店舗併用住宅などは住宅部分の面積按分で軽減率が変わるため、用途の見直しが節税に直結することもあります。

長期優良住宅リフォーム

長期優良住宅化リフォームをおこない認定を受けると、翌年度の固定資産税が3分の1になります。
新築認定なら戸建で5年、共同住宅で7年間、税額が半減する制度もあります。
改修の減税期間は1年ですが、性能向上と同時に税負担を抑えられ、補助金を活用すれば費用面の負担も軽くできるでしょう。
耐震・省エネ性能も同時に高められるため、将来的な売却時の競争力向上にもつながります。
断熱材や高効率給湯器の導入は省エネ改修補助金の対象となることが多く、工事費の1～2割が戻るケースも見受けられます。

農地として利用する

敷地を農地として利用できる場合は地目変更や転用をおこなうことで評価額が大幅に下がり、税額は宅地の数十分の一になることもあります。
ただし、申請には農業委員会の許可が必要で、住宅地などに登録済みの土地では認められない場合もあるため、事前に自治体へ確認してください。
手続きと時間は要しますが、長期的な税負担の軽減効果は大きいです。
農地としての活用方針を定めたうえで、相続税の納税猶予等と併用するケースもあります。
耕作に適さない場合でも、市民農園として貸し出すことで雑種地より低い評価を維持しつつ収益化できる可能性があります。
地元の農家と協力して作業を委託すれば、管理負担も抑えられるでしょう。

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まとめ

事故物件を相続した場合でも、固定資産税が自動的に免除されるわけではないため注意が必要です。
建物の劣化状況や空き家に指定されているかどうかで、課税方法や税額が変動することがあります。
課税標準額の見直しやリフォームによる活用で減税できる可能性もあるため、早めの対策が重要です。