相続した不動産を売却する流れは？売却にかかる税金や売却の注意点をご紹介

不動産を相続する予定がある方のなかには、相続後は不動産を売却したいと考えている方もいると思います。
売却にかかる税金や利用できる控除・特例などについてあらかじめ知っておくと、相続してから慌てずに済むでしょう。
今回は、相続した不動産を売却する流れとはどのようなものか、売却にかかる税金や利用できる控除・特例、不動産売却時の注意点についてご紹介します。

相続した不動産を売却するまでの流れ

相続した不動産を売却するなら、まず相続手続きの流れや必要書類について知っておく必要があります。
ここからは、相続した不動産を売却するまでの流れについてご紹介します。

不動産を相続する手続きの流れ

不動産を相続するには、まず相続する財産と相続人の確認をおこないます。
遺言書の有無を確認して遺言書があったときは、遺言の内容に沿って相続の手続きを進め、遺言書がなかったときは誰が相続人となるのか調べていきます。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取得し、親・兄弟姉妹・子などの親族関係をすべて確認して、法定相続人を確定させましょう。
次の流れでは、相続財産の調査をおこない、預貯金・不動産・株式などのプラスの財産、住宅ローンや借金などのマイナスの財産まですべて調べます。
相続人と相続財産が確定したら、次は遺産分割協議です。
遺産分割協議とは、相続人の間で遺産の分け方を決める話し合いで、直接会えないときは、電話での話し合いのうえで遺産分割協議書を郵送でやり取りする方法も可能です。
遺産分割協議が終わったら、遺産分割協議書を作成し、相続人すべてが署名・捺印します。
不動産を相続したときは、そのあとに相続登記の申請をおこない、不動産の名義を相続人の名義に変更しましょう。

不動産相続の必要書類

不動産相続時におこなう相続登記の必要書類は、以下のとおりです。

●相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書
●被相続人の戸籍謄本、住民票の除票
●不動産を相続する方の住民票
●不動産の固定資産評価証明書、登記事項証明書

登記事項証明書は法務局で取得が可能で、それ以外の書類は市役所で取得できます。
これらの書類にくわえて、遺産分割協議書も必要になるので用意しておきましょう。

不動産の売却手続きの流れ

相続した不動産を売却するときは、まず相続登記をおこない名義を変更します。
その後、信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
相続登記をおこなわないと、不動産売却ができないので注意しましょう。
一般的な流れでは、不動産会社に査定を依頼し、どの不動産会社に仲介を依頼するか決定します。
媒介契約には3種類あり、1社のみに依頼する「専属専任媒介契約」、1社のみに依頼するが自分で買い手を見つけられる「専任媒介契約」、複数の会社に依頼できる「一般媒介契約」があります。
買い手がみつかったら売買契約を結び、不動産を引き渡して終了です。

相続した不動産の売却にかかる税金や控除・特例

不動産を相続したときに、売却にどのくらいの税金がかかり、利用できる控除や特例には何があるのか理解しておくと、税金を抑えることができるかもしれません。
ここからは、相続した不動産の売却にかかる税金や利用できる控除・特例についてご紹介します。

不動産売却にかかる税金の計算方法

不動産売却にかかる税金には、以下のようなものがあります。

●所得税
●印紙税
●登録免許税
●消費税

所得税とは、不動産売却で利益が出たときに、その利益にかかる譲渡所得に課税される税金です。
譲渡所得にかかる税金は、不動産を所有していた期間によって、5年以下の短期譲渡所得、5年を超える長期譲渡所得と区別され、以下のように税率が変わります。

●短期譲渡所得：39.63％
●長期譲渡所得：20.315％

譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得＝売却金額－取得費（購入時価格＋購入時費用－減価償却費）－譲渡費用
不動産売却にかかる所得税は、不動産を売却した金額の全額にかかるわけではなく、利益が出たときにのみ課税されます。

相続した不動産の売却で利用できる控除

相続した不動産を売却するときに利用できる控除のひとつが「相続空き家の3,000万円控除」です。
被相続人の居住用として利用されていた不動産を相続し、その不動産が相続発生以降空き家になっていたときに、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられます。
これは、平成28年度の税制改正により創設された新しい制度で、空き家を減らすことを目的として創られました。
また、親から相続した家に子どもが住み続けていて、その家を売却するときは「自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が受けられます。
これは、マイホームを売却したときに譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるものです。

相続した不動産の売却で利用できる特例

相続した不動産を売却する方で、相続税を納税した方は「取得費加算の特例」を利用できます。
これは、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに不動産を売却すると利用できる特例です。
取得費加算の特例を適用したとき、譲渡所得は以下のように計算できます。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－取得費に加算する相続税額－譲渡費用
取得費に加算する相続税額は、譲渡した財産の価額を、相続税の課税価格と債務控除額の合計で割ることによって算出されます。
「取得費加算の特例」は、相続税が課税されなかった方は利用できないので注意が必要です。

相続した不動産を売却するときの注意点

相続した不動産を売却するときは、いくつかの注意点があるので確認しておきましょう。
ここからは、相続した不動産を売却するときの注意点についてご紹介します。

相続登記の注意点

相続した不動産を売却するときの注意点のひとつが、相続登記の義務化です。
令和6年4月1日より、不動産を相続したら、相続登記の申請が義務化されました。
社会問題となっている「空き家問題」を解決するために、これまで任意だった相続登記が義務化となり、相続したことを知った日から3年以内に登記をおこなう必要があります。
なお、義務化前の相続も対象となっているため、義務化前に相続したことを知った不動産は、令和9年3月末までに登記する必要があります。

契約不適合責任の注意点

不動産を売却するときの注意点として、契約不適合責任があります。
契約不適合責任とは、売買契約の内容に適合しないときに、売主が負う責任のことです。
契約内容と異なるものを売却したとき、売却後に買主から損害賠償などの責任を追及される可能性があります。
契約不適合責任を問われないためには、不動産に欠陥があったときに正直に買主へ告知することが重要です。
欠陥を売買契約書に明記して、買主に了承を得たうえで売却すれば、契約不適合責任を問われることはありません。

遺産分割協議の注意点

相続における遺産分割協議では、相続税や相続登記の期限内に完了させる必要がある点に注意が必要です。
遺産分割協議自体に法的な期限はありませんが、相続税の申告期限は相続発生から10か月、相続登記の期限は3年です。
相続した不動産を売却するには相続登記が必要となるため、遺産分割協議をスムーズに進めて、期限内に終わらせられるようにしましょう。

まとめ

相続した不動産を売却するまでの流れは、まず相続財産と相続人を確認し遺産分割協議をおこなった後、相続登記を完了させ、不動産会社と媒介契約を結んで売却します。
不動産売却にかかる税金には、所得税、印紙税、登録免許税などがあり、相続した空き家の3,000万円控除や取得費加算の特例を活用できます。
また、相続した不動産を売却するときは、相続登記、契約不適合責任、遺産分割協議の期限に注意が必要です。