空き家を賃貸に出すメリット・デメリットは？注意点も解説

空き家を所有している場合、建物を急速に劣化させないための選択肢として、賃貸に出すことを検討できます。
賃貸に出すと家賃収入が入るようになる一方で、維持管理のための労力や費用がかかるのも事実です。
そこで今回は、空き家を賃貸に出すことのメリット・デメリットと注意点について解説します。

空き家を賃貸に出すことのメリット

空き家を所有している場合、そのまま放置しておくのではなく賃貸物件として活用することには、3つのメリットがあります。
ここでは、空き家を賃貸に出すことのメリットとして「家賃収入が得られる」「将来住むために家を残せる」「物件管理を兼ねられる」の3つを解説します。

メリット①家賃収入が得られる

空き家を賃貸に出すことの大きなメリットは、家賃収入が得られる点です。
空き家を放置しておくと、収入が生まれないだけでなく維持費がかかるため、マイナスの資産となる可能性があります。
一方で、賃料によっては維持費を差し引いても収益が生まれるかもしれません。
立地や建物の間取りが好条件な場合は、賃料を高めに設定しても入居者を集められる可能性が高いでしょう。

メリット②将来住むために家を残せる

空き家を賃貸に出せば、家を手放さなくて済みます。
一次的に他の家に住む必要がある場合、賃貸に出していれば赤字を出さずに資産を保有し続けられる可能性があります。
将来また自分や子どもたちが住むための家を残せることは、家族にとってのメリットです。
愛着のある家を手放すことに抵抗がある方にとって、賃貸に出すのは良い選択肢です。

メリット③物件管理を兼ねられる

人が住んでいる状態を保ち、建物を空き家にしないことには、メンテナンス面でのメリットがあります。
人が住まなくなった建物は、急速に劣化が進みやすい傾向があります。
定期的に掃除や換気をする方がいない家は、ホコリや湿気などがたまりやすいです。
また、空き家状態が長く続くと、野生動物が住みついたり、不法侵入されたりする可能性が考えられます。
一方で、賃貸に出すと人が常にいる状態となるため、空き家を見回りにくる手間が省けるでしょう。
入居者を募集するには、物件を適切な状態に整える必要があるため、修繕やリフォームが求められます。
常に管理された状態を保てるため、資産価値を保ちやすくなる点もメリットといえます。

空き家を賃貸に出すデメリット

空き家を賃貸に出すことにはデメリットもあるため、メリットと比較しながら自分の状況に合った方法を検討することが大切です。
ここでは、3つのデメリットを解説します。

デメリット①入居者とのトラブル

空き家を賃貸に出すと、入居者との間で家賃滞納や家の使用方法、近隣住民との関係などのトラブルが起こる可能性があります。
賃貸物件は管理会社に管理を委託することが一般的ですが、大きなトラブルの場合はオーナー自ら解決しなければいけないケースもあります。
入居者が近隣住民に大きな迷惑をかけた場合、将来的にオーナー自身が戻って住むことが難しくなる可能性もあるでしょう。

デメリット②修繕費用がかかる

賃貸に出す前に、空き家を人が住める状態に整える必要があり、建物の状況によっては多額な費用がかかるケースもあります。
入居者がすぐに集まらなかったり、賃料が低かったりすると、リフォームや修繕にかかった費用を回収できない可能性があるため注意が必要です。
また、入居中も設備の故障などが発生すれば、オーナー負担で修繕が必要となります。
入退去時にはクリーニングやリフォームをおこなう必要があり、入居者の使用方法によっては部屋の傷みが著しい場合もあります。
敷金や礼金だけでは賄えない状態の場合、オーナーの資金持ち出しとなり、赤字となる可能性もあるでしょう。

デメリット③入居者が見つからないことがある

空き家を賃貸に出す場合、入居者探しに難航するケースがあります。
不動産会社に入居者募集を委託する場合、担当者の営業力や地域の賃貸事情への精通度によって、効果的な売り込みができるかが左右されます。
賃貸物件では、空室の期間が長ければ長いほどオーナーにとって損失です。
入居者がいなければ賃料は入らない一方で、固定資産税やメンテナンス費などの維持費はかかり続けます。
また、リフォーム費用のローンを組む場合、賃料が入らなくても毎月のローン返済を続ける必要があります。
賃貸に出す場合は、周辺地域の状況を確認し、入居者募集が容易かどうかを見極めることは大切です。

空き家を賃貸に出す場合の注意点

空き家を賃貸に出す場合には、デメリットもよく把握したうえで対策を考えておくことが大切です。
ここでは、空き家を賃貸に出す場合の3つの注意点を解説します。

注意点①空室リスクに備える

賃貸物件で空室の状態が長引くと、オーナーの経済負担が大きくなるため、空室リスクに備えることは大切です。
初めの入居者が見つかっても、退去後にすぐに次の入居者が見つけられなければ、経営は難しくなります。
そこで、空き家を賃貸に出す決定をする前に、地域の賃貸需要を調べておくことは大切です。
また、リフォームにかける費用を抑えることも赤字を防ぐのに役立ちます。
もともと劣化度合いの少ない空き家であれば、初期費用が少なくて済みます。
一方で、賃貸に出すために大規模な修繕やリフォームが必要になる空き家の場合は、家賃収入で費用が回収できるか慎重に考える必要があるでしょう。

注意点②毎年の確定申告を忘れないようにする

空き家を賃貸に出すと賃料が収入として入ってくるため、毎年の確定申告が必要となります。
会社員の方など、確定申告が不要な職種の方は、賃貸経営を始めた後に確定申告を忘れないように注意が必要です。
確定申告や日常の経理を税理士に依頼すれば負担は軽減されますが、依頼費用が発生します。
また、収益によっては所得税の納税も必要です。
空き家を賃貸に出すと、同時にこれらの税務管理が発生する点は覚えておくと良いでしょう。

注意点③自由に家を使用できなくなる

空き家を賃貸に出すと、入居者の権利が発生します。
賃貸借契約の期間内は入居者の住む権利が重視されるため、オーナーでも自由な使用はできなくなる点に注意が必要です。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つの形態があります。
普通借家契約は、契約期間の満了後に入居者から退去の申し出がない限り契約が更新され、正当な事由がなければ退去させることはできません。
そのため、事情が変わりオーナー自身が住みたいと思っても、入居者が退去するまで待つ必要があります。
一方の定期借家契約は期間を定めた契約で、契約期間の満了後はオーナーの承諾がない限り契約の更新はできません。
将来的に自分で住む予定がある場合は、入居者と定期借家契約を結ぶことをおすすめします。
ただし、定期借家契約でも、契約期間中はオーナー側の事情で自由に退去させることはできない点に注意が必要です。
空き家を賃貸に出す場合は、一定期間自由な使用はできないことを覚悟したうえで、入居者を募集する必要があるでしょう。

まとめ

空き家を賃貸に出すメリットは、賃貸収入が得られる点や物件管理を兼ねられる点などが挙げられます。
一方で、入居者とのトラブルが起こる可能性や修繕費用がかかるなどのデメリットもあります。
空き家を賃貸に出す前に地域の賃貸需要をよく調べ、一定期間は自由に使用できなくなる点も覚悟しておくことが大切です。