不動産売却を仲介で進めるときは、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
しかし、売却初心者にとっては、媒介契約がどのようなものかわからない可能性があるでしょう。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたい媒介契約とは何か、種類ごとのメリットや注意点をご紹介しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却で知っておきたい媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売買で不動産会社に仲介を依頼するときに契約する手続きです。
所有している不動産をどのような条件で売却活動するのか、成功したときの報酬はどうするかなどを取り交わします。
これらの取り決めをおこなうと、売主と不動産会社の依頼関係を明確にできるため、仲介業務に関するトラブルを未然に防止できます。
媒介契約には3つの種類があるので、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

種類①一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約形態です。
3つの媒介契約のなかでもっとも制限が少なく、比較的自由に売却活動をおこなえます。
媒介契約の期間は当事者間で自由に設定できますが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3ヶ月以内が一般的です。
なお、一般媒介契約は「明示型」と「非明示型」に分類できます。
明示型とは、売主がどの不動産会社に仲介を依頼しているかを通知する方法で、標準媒介契約約款ではこちらが一般的です。
非明示型は、仲介会社を通知する必要がない方法です。

種類②専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社のみに依頼できる契約形態です。
そのため、他の不動産会社と媒介契約を締結することはできません。
契約の期間は一般媒介契約と同様に3ヶ月以内となっています。
一般媒介契約と比較して制限は厳しくなりますが、その分、専門的な売却活動をおこなえるのが特徴です。

種類③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に1社のみと契約できる形態です。
専任媒介契約との違いは、買主を自分で見つけられるかにあります。
専属専任媒介契約では個人間の取引が認められていません。
親戚や知人など自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約のなかではもっとも制限が厳しく、状況に応じた売却活動の提案が可能です。
不動産会社に適切なアドバイスを受けながら売却活動をおこないたい方は、専属専任媒介契約を選択すると良いでしょう。

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不動産売却で知っておきたい媒介契約のメリット

媒介契約は、種類ごとにレインズへの登録義務や販売活動の報告頻度が異なります。
事前にそれぞれの違いを比較しておくと、不動産売却で媒介契約の種類を選びやすくなるでしょう。
以下では、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリットをそれぞれご紹介します。

一般媒介契約を選択するメリット

一般媒介契約のメリットは、多くの買主にアプローチできることです。
複数の不動産会社と契約を結べるため、広範囲から購入希望者を募ることができます。
とくに人気エリアの物件は、購入希望者が多いほど早期売却が期待できるでしょう。
また、囲い込みのリスクを低減できるのもメリットです。
囲い込みとは、売主から売却の仲介依頼を受けた物件を他の不動産会社経由で契約させない行為を指します。
一般媒介契約を選ぶことで、特定の1社が情報を独占できないため、囲い込みのリスクが減少します。
さらに、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がありません。
周囲に売却を知られる心配がないため、売却を隠したい方におすすめです。

専任媒介契約を選択するメリット

専任媒介契約を選ぶと、積極的な販売活動が期待できます。
1社のみと契約するため、一般媒介契約と比較して手続きはスムーズに進みます。
不動産会社とのやり取りに時間をかけたくない方は、一般媒介契約以外の方法を検討することがおすすめです。
注意点として、レインズへの登録義務があります。
契約締結から7日以内に登録をおこなう必要があり、販売活動の報告は2週間に1回以上おこなわなければなりません。
その分、状況に応じた売却がしやすくなります。

専属専任媒介契約を選択するメリット

専属専任媒介契約のメリットは、より高度な売却活動がおこなえることです。
各社のサービスを十分に活用できる可能性が高く、早期・高値での売却を狙えます。
この形態でもレインズへの登録義務があり、契約締結から5日以内に手続きをおこなわなければなりません。
販売活動の報告頻度は1週間に1回以上となっており、こまめに状況を確認できるのが特徴です。

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不動産売却で知っておきたい媒介契約の注意点

不動産売却で媒介契約を結ぶときは、いくつか注意点を押さえておく必要があります。
スムーズに手続きを進めるために、以下のポイントを押さえておきましょう。

注意点①内見・申し込みが被らないように気を付ける

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約を結ぶため、場合によっては内見希望日が重複する可能性があります。
ほぼ同時に申し込みが入ることもあるため、スケジュール管理は徹底しておこなうことが重要です。
特に、申し込みの順序は不動産会社とのトラブルにつながる恐れがあります。
基本的に、申し込みが早かった順に売主と交渉するため、申し込みが入ったタイミングをすぐに確認できるようにしておきましょう。
また、契約が決まったら、速やかに他の不動産会社に連絡を取る必要があります。
対応が遅れると、不動産会社とのトラブルに発展し、契約が阻止される可能性もあります。
スムーズな取引を進めるためには、不動産会社との連携を入念におこなうことが大切です。

注意点②どのような広告を出してもらえるか事前に確認する

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、広告媒体や内容をあらかじめ確認しておきましょう。
契約前にどのような広告を出してもらえるか把握しておけば、スムーズな不動産売却が期待できます。
チラシとして折り込むのか、ポータルサイトに掲載するのかなど、広告の方法も合わせて確認しておくと良いでしょう。
より効果的な広告を出したい場合は、一般媒介契約ではなく、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択することをおすすめします。

注意点③不動産会社の数は多ければ良いわけではない

不動産売却の成功は、仲介会社の数に依存しません。
不動産会社の数が多ければ良いというわけではないため、ある程度数を絞る必要があります。
一般媒介契約で複数の不動産会社と契約したい場合は、3〜4社に留めておくことが重要です。
ただし、その分、手続きの手間や時間が増えることに注意が必要です。
手続きの手間や時間を最小限に抑えたい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択することをおすすめします。
専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと、売主の負担を抑えられるほか、より高度な売却活動が期待できます。
不動産会社を選ぶ際は、それぞれの会社の強みを把握することが大切です。
売却予定の不動産と似たような条件の取引事例を確認してから契約することをおすすめします。

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まとめ

媒介契約の種類は、大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つです。
一般媒介契約では複数の不動産会社と契約できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみと契約を結びます。
不動産会社の数が多ければ売却が成功するとは限らないので、媒介契約の種類を選ぶときは販売活動の報告頻度やレインズへの登録義務などを吟味して判断しましょう。

不動産売却を成功させるには、インスペクションの実施が欠かせません。
しかし、不動産の売却初心者は、インスペクションがどのようなものかご存じない方が多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却におけるインスペクションとは何か、実施するメリットや大まかな費用をご紹介します。

不動産売却におけるインスペクションとは

インスペクションとは、国が定めた既存住宅状況調査方法基準にしたがっておこなう調査のことです。
政府は既存住宅の流通強化を目的として、インスペクションの普及に取り組んでいます。
その一つに、2013年6月に策定された「既存住宅インスペクション・ガイドライン」があるのです。
ガイドラインには、インスペクションに対する基本的な考え方や具体的な検査項目・検査方法が記載されており、このガイドラインに基づいて調査が実施されます。
なお、2018年4月に施行された「改正宅地建物取引業法」により、不動産取引でインスペクションの説明が義務化されました。
不動産売却をおこなうときにも、インスペクションの実施に関して買主へ説明をしなければならないので、注意しましょう。
事前にインスペクションをおこなうタイミングや、実施前の流れを確認しておくことをおすすめします。

インスペクションをおこなうタイミングとは

不動産売却でインスペクションをおこなうタイミングは、不動産査定の前です。
調査の結果次第で、査定額は大きく変わってくるため、その前に実施しておくのが良いでしょう。
インスペクションの種類は、「既存住宅現況検査」「既存住宅診断」「性能向上インスペクション」の3つが一般的です。
既存住宅現況検査では、目視による調査をおこない、既存住宅診断になると破壊検査も含めて調査を実施します。
性能向上インスペクションとは、リフォーム実施前におこなう調査です。
詳細に不具合の原因を把握していくため、より精度の高い住宅診断ができるでしょう。

インスペクション実施前の流れとは

インスペクションをおこなうには、不動産会社と媒介契約を結ばなければなりません。
媒介契約締結時に、不動産会社からインスペクションの説明を受けるので、そのタイミングで調査を依頼しましょう。
インスペクションに合格したなら、そのまま売却活動がおこなえますが、不合格のケースでは修繕するかの判断が必要です。
インスペクションに不合格でも、買主が状況を容認しているのであれば、現状のまま売却ができます。

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不動産売却でインスペクションを実施するメリット

不動産売却でインスペクションを実施するメリットは、以下のとおりです。
主に3つの特徴があるので、それぞれ確認しておくと良いでしょう。

メリット①安心して売却できる

インスペクションのメリットとしてまず挙げられるのは、安心して売却できることです。
建物調査が売却前に済んでいるため、買主に不動産の状況を伝えられます。
買主にとっても安心感があるので、スムーズな取引が期待できるでしょう。
不動産売却の手続きを問題なく終えたい方は、売却前にインスペクションを実施しておくことをおすすめします。

メリット②建物の状態を把握できる

インスペクションは、建物の状態を把握できるのがメリットです。
建物の不具合や欠陥は、見た目だけで判断できません。
内部に劣化が生じていると、不動産の寿命を縮める可能性もあります。
引き渡し後に問題が起きるおそれもあるので、事前に状況を確認しておくと良いでしょう。
不動産の引き渡し後によく起こる不具合として、雨漏りやシロアリ被害が挙げられます。
これらの被害が発覚すると、引き渡し後に損害賠償を請求される可能性があります。
売主の大損につながるリスクが高まるので、前もって対処しておくのが良いでしょう。

メリット③買主とのトラブルを避けられる

売却前にインスペクションを実施しておけば、買主とのトラブルを未然に避けられます。
不動産の状況を買主に説明できないと、引き渡し後に覚えのない修理費を請求される可能性があるので、注意が必要です。
ケースによっては、契約の途中で取引を解除されるおそれもあります。
さまざまなリスクを考慮しても、インスペクションは売却前に実施しておいたほうが良いでしょう。
調査を受けて出た問題は、売却前に改善しておくと、買主が見つかるスピードも早まります。
修繕箇所が多いケースでは、ある程度まとまった費用がかかりますが、その分、早期・高値売却が期待できるでしょう。
不動産売却をおこなうときは、物件の魅力を整理しておくと、購入希望者にアピールしやすくなります。

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不動産売却でインスペクションを実施するときの費用

インスペクションの実施を検討しているなら、あらかじめ費用相場を確認しておく必要があるでしょう。
以下では、インスペクションにかかる費用相場をはじめ、内訳や調査員をご紹介します。
売却前にインスペクションの特徴を把握しておけば、予算オーバーとなる心配もないでしょう。
不動産売却を成功させるためにも、インスペクションとは何かを事前に確認しておくことが大切です。

インスペクションの費用相場

売却前におこなうインスペクションは、5〜7万円が費用相場となっています。
ただし、これはあくまでも目安です。
機材を多く用いた詳細診断のケースでは、10万円以上の費用がかかる可能性もあります。
また、床下に入り込んでもらうオプション診断を要求したときには、1万5,000円〜3万5,000円程度費用がアップするでしょう。
天井裏に入り込んでもらうときも、同様の費用が加算されるので注意が必要です。
このように、インスペクションは作業内容によって費用相場が大きく異なります。
予算や作業してほしい内容をあらかじめ決めておかないと、高額な費用がかかってしまうでしょう。

インスペクション費用の内訳

インスペクションの費用には、さまざまな項目があります。
主な内訳は、以下の4つです。

●ホームインスペクターの費用
●調査機器の損料
●事務コスト
●広告宣伝費

まず、ホームインスペクターの費用は、住宅診断士や住宅検査員の人件費に相当します。
調査現場まで来てもらうための出張費なども、これらに含まれるのが一般的です。
また、調査機器を使用すると寿命が縮まるので、それに対する損料も発生します。
オプションで高額な機器を使うときには、高額な費用が請求されるので注意しましょう。
そのほか、報告書の作成費や宣伝費などが加算されます。
依頼する事務所が大きいケースでは、スタッフの人件費が高くなりがちです。
小さい事務所にインスペクションを依頼すると、費用を抑えられる可能性があります。

インスペクションを実施する人物とは

インスペクションは、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者が、既存住宅状況調査方法基準に基づいておこなう調査です。
既存住宅状況調査技術者とは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士のことを指します。
「インスペクター」とも呼ばれており、住宅診断に精通している人物です。
より詳細な診断結果を得たい方は、知識と経験のあるインスペクターを探す必要があります。

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まとめ

インスペクションとは、国が定めた既存住宅状況調査方法基準に基づいて実施する調査です。
売却前に実施するメリットには、買主とのトラブルが未然に防げることが挙げられるでしょう。
5〜7万円が費用相場となっており、内訳にはホームインスペクターの費用や調査機器の損料・事務コストなどがあります。

不動産を購入する際には多くの方が住宅ローンを利用しますが、少しでも負担の少ないローンを選びたいですよね。
住宅ローンにはいくつか種類があるため、無理のない返済計画を立てるためにも、自分に合った商品と金利タイプを選ぶことが大切です。
そこで今回は、不動産の購入時に利用できる住宅ローンの種類と選ぶ際のポイント、住宅ローンの金利プランについて解説します。
不動産の購入をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産購入時に利用できる住宅ローンの種類

住宅ローンといえば、金融機関に申し込むといったイメージをお持ちの方も多いでしょう。
冒頭でもお伝えしたように、実は不動産を購入するときに利用できる住宅ローンは、金融機関の商品だけでなくいくつか種類があります。
どのような住宅ローンを利用できるのか、まずはその種類について解説します。
不動産を購入する際に利用できる住宅ローンの種類は、大きく分けて以下の2つです。

●民間融資
●公的融資

それぞれどのような住宅ローンなのか、種類ごとの特徴について解説します。

民間融資

民間融資とは、銀行や信用金庫といった民間の金融機関がおこなう融資のことです。
各金融機関がさまざまな住宅ローンを提供しており、選択肢が豊富な点が大きな特徴です。
金融機関は身近にあるため、提供している商品が目に付きやすく、相談しやすいことから、個人の方にとっては利用しやすい住宅ローンだといえるでしょう。
また、不動産会社などが金融機関と提携している「提携ローン」もあります。
提携ローンを利用する場合は、金融機関に直接申し込む手間が省け、金利が優遇される場合もあります。
ただし、金融機関とローン商品が限定されるのが一般的です。

公的融資

公的融資とは、公的な機関が融資をおこなう融資のことです。
公的機関とは、国や地方自治体、国が認める公共団体などが該当します。
個人の方が不動産を購入する際に利用できる公的融資は、以下の2つです。
財形融資
財形融資とは、勤務先で財形貯蓄をおこなっており、一定の残高がある方が不動産を購入するときに利用できる融資制度です。
一般的な住宅ローンより金利が低く設定されており、4,000万円を限度に貯蓄額の10倍まで借り入れることができます。
ただし、勤務先が財形貯蓄制度を採用していない場合もあるため、確認が必要です。
自治体融資
文字どおり、地方自治体がおこなう融資のことです。
居住期間や収入など、自治体が設けた条件を満たす場合に利用できます。
融資の内容や金利なども、自治体ごとに定めています。
ただし、そもそも融資をおこなっていない自治体もあるため、まずは扱っているかどうかをお住まいの自治体に確認したうえで検討しましょう。

不動産購入時に住宅ローンを選ぶポイント

不動産購入時に利用する住宅ローンにはいくつか種類があることを前章で解説しましたが、実際に選ぶ際にはどのようなことに注目して選べば良いのでしょうか。
そこで次に、住宅ローンを選ぶ際に注目すると良いポイントについて解説します。
自分に合った住宅ローンを選ぶためには、以下の2つのポイントを押さえて検討しましょう。

●金利
●ライフプラン

どういうことなのか、ポイントの内容について順番に解説します。

ポイント1：金利

住宅ローンの金利は、金融機関やローン商品、タイプにくわえ、融資を受ける方によっても異なります。
たとえば、給与振り込みや公共料金の振替口座に指定していたり、銀行のローンカードを契約していたりすると、店頭に掲示している金利より低くなる場合もあるのです。
住宅ローンは多額の融資を受けることになるため、少しの金利の差で返済総額が大きく変わります。
したがって、住宅ローンを選ぶときには、金利が少しでも安い商品を選ぶことが大切です。

ポイント2：ライフプラン

住宅ローンは長期間に渡って返済していくものです。
住宅ローンを契約するときにはしっかりと資金計画を立てたつもりでも、返済期間中に家族構成やライフスタイルが変化することは十分考えられます。
たとえば家族が増えて出費が増えたり、転職して収入が減ったりすることはよくあります。
子どもの教育費がかさむケースや、家族が病気になって医療費がかかることも珍しくありません。
また、変動金利を選択するのであれば、将来金利が上がったときに返済額も上がることに注意が必要です。
家計がどのような状況になっても、住宅ローンを完済するまでは毎月返済していかなければならないため、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
できれば、ある程度のライフプランを立てておくと良いでしょう。
子どもの教育費が何年後にいくらぐらい必要になるのか、また家のメンテナンス費用や車の購入費用、老後資金といった貯蓄など、ライフプランを含めて計画することをおすすめします。

不動産購入時に利用できる住宅ローンの金利プラン

住宅ローンの金利プランには種類があります。
どの金利プランを選択するかによって、毎月の返済額や総返済額が変わってくるため、それぞれのプランの特徴について理解したうえで検討しましょう。
そこで最後に、住宅ローンにはどのような金利プランがあるのかについて解説します。
住宅ローンの金利プランは、以下の3つです。

●変動金利型
●全期間固定金利型
●固定期間選択型

それぞれの特徴について、順番に解説します。

変動金利型

変動金利型とは、金融情勢などに応じて金利が変動するタイプです。
返済期間中であっても、市場の金利が上昇すれば住宅ローンの金利も上がり、下降した場合は住宅ローンの金利も下がります。
金利は一般的に半年に一度見直されます。
メリットは、ほかの金利タイプより借り入れ時の金利が低い点です。
しかし、市場金利が上昇した場合、当初の資金計画より返済総額が多くなってしまうため、金利の動向を注視する必要があります。

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、全期間において金利が変わらないタイプです。
借り入れ時に金利が固定され、返済総額が確定します。
毎月同じ金額を返済していくため、長期的な資金計画を立てやすい点がメリットです。
ただし、ほかの金利タイプより金利が高く設定されます。
市場金利が下がっても、借り入れ時の金利で返済し続けることになるため、その仕組みをしっかり理解したうえで検討することが大切です。

固定期間選択型

固定期間選択型とは、一定期間の金利が固定され、その期間が終了したら固定期間選択型もしくは変動金利型を選択できるタイプです。
固定期間は、2年、3年、5年、10年といったように、金融機関によって異なります。
選択した期間は金利が変動しないため、毎月の返済額が変わらない点がメリットです。
また、全期間固定金利型より金利が低く、変動金利より金融情勢の影響を受けにくい点も魅力です。
ただし、固定期間終了後に市場金利が上昇していれば、返済額が増えます。
固定金利を継続したい場合は手続きが必要になり、手数料が発生する場合があるため、金融機関に確認が必要です。

まとめ

不動産を購入する際に利用する住宅ローンは、金融機関で融資を受ける「民間融資」と、公的機関が提供する「公的融資」の2種類があります。
自分に合った住宅ローンを選ぶためには、金利とライフプランに注目し、長期的な資金計画を立てたうえで検討することが大切です。
金利タイプには「変動金利型」「全期間固定金利型」「変動金利型」の3つの種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあるため、よく理解し、シミュレーションしたうえで選択しましょう。

親から実家などを相続する場合、共有名義にすることを検討する方も少なくないでしょう。
しかし、共有名義の不動産では、トラブルが起きやすいため、注意が必要です。
そこで今回は、共有名義の不動産における共有持分とはどのようなものなのか、共有持分の割合ごとにできることと、共有持分でよくあるトラブルを解説します。

不動産相続における共有持分とは

不動産相続について考えるなら、まずは共有持分とはどのようなものかをチェックしてみましょう。

共有持分の意味

親から不動産を相続する場合、兄弟姉妹で公平な相続が難しくなることがあります。
このようなケースで選択されやすいのが、共有名義とする相続方法です。
共有名義の不動産とは、兄弟姉妹など複数名の相続人が、それぞれ一定割合の所有権を持つ不動産です。
この個々に割り振られた所有権の割合のことが、共有持分となります。
自分以外に兄と姉がいる場合を例にとると、3人で均等に不動産を相続するなら、3人の共有持分は3分の1ずつです。
実家など、1軒の不動産は物理的に分割して相続することは困難ですが、目には見えない「所有権」自体を分け合えば、公平な相続が可能になります。

共有持分が発生する理由

1人が単独名義として不動産を所有するのではなく、共有持分が発生する理由として多いのは、不動産相続です。
不動産相続には、土地や建物をそのままの状態で分け合う現物分割のほか、不動産を相続する方がほかの相続人に代償金を支払う代償分割、不動産を売却したうえで、その代金を分け合う換価分割などの方法があります。
しかし、代償金の支払いが難しかったり、不動産売却ができなかったりする場合には、それぞれの共有持分を決めて共有名義にすることがあります。
また、共有名義が発生するのは、相続だけではありません。
家族以外の複数名が資金を出し、不動産を購入する場合、全員の共有持分を決めて共有名義にすることがあります。
さらに、夫婦でダブルローンを組んで購入したマイホームなどは、それぞれの出資比率に応じて共有持分が割り当てられます。

相続で不動産の共有を提案されたら？

預貯金と違い、複数名で分けにくい財産である不動産は、共有持分を設定したうえで共有名義にしたほうが良いと思われるかもしれません。
しかし、実際には、自分の共有持分でできることは限られていて、不動産の活用が難しくなることが注意点です。
安易に共有持分を受け入れるのではなく、共有持分でできることは何なのかを把握するとともに、共有持分でどのようなトラブルが起きるのかを把握することが大切です。

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不動産相続後に共有持分の割合に応じてできること

不動産を相続し何割かの共有持分を得た場合、その所有権で何ができるのかをチェックしておきましょう。

自分の共有持分だけでできること

共有名義の不動産において、共有持分のある方のことを「共有持分権者」とよびます。
不動産の何割の共有持分を得ているかを問わず、共有持分権者であれば1人の判断でできることが、保存行為です。
不動産における「保存行為」とは、その不動産の現状を維持するための行為のことです。
具体的には、雨漏り箇所の修理・庭の除草・室内の掃除などが保存行為に該当します。
不動産を不法に占拠している方が存在する場合、明け渡し請求も保存行為になります。
また、共有持分権者が自分1人の判断でできることの2つ目に挙げられるのが、共有持分の売却です。
不動産全体の売却は1人の判断ではできませんが、自分の共有持分のみの売却であれば、他の共有持分権者の同意は不要です。

共有持分権者の過半数の同意でできること

共有持分権者の過半数の同意でできることとして挙げられるのが、不動産の管理行為です。
自分1人でできる保存行為と似ていますが、管理行為は不動産の性質や形状を保ったままでの変更を意味することがポイントです。
管理行為に該当するのは、短期間に限定した貸し出しや改装工事となります。
短い間だけ賃貸物件として第三者に貸し出したいと思った場合、共有持分権者の過半数に相当する同意があれば可能です。
また、リフォーム程度の変更であれば、管理行為となって共有持分の過半数の同意で実行できます。
ここで注意したいのは、共有持分権者の過半数の同意とは、共有持分を持つ方の人数の過半数ではないことです。
持分割合の過半数が必要ですので、人数が過半数でも持分割合が過半数に届かなければ、管理行為はできません。

全員の同意でできること

共有持分権者全員の同意でできることとして挙げられるのが、変更行為です。
具体的な変更行為の内容としては、不動産全体の売却などの処分行為が該当します。
また、売却だけでなく、建物全体の大規模な修繕も、変更行為となる可能性があります。
さらに、短期間ではなく、長期にわたる賃貸借契約について、管理行為ではなく変更行為と判断されるかもしれません。
長期の賃貸借契約が変更行為に該当するのは、一度貸し出してしまうと入居者の権利が尊重されるため、簡単に退去などをしてもらえないためです。

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共有名義の不動産相続で起こりやすいトラブル

相続で兄弟姉妹が共有持分を得た共有名義の不動産では、さまざまなトラブルが発生しやすくなります。
具体的な事例をチェックして、相続後のトラブルを回避しましょう。

トラブル①売却に必要な割合の同意が得られない

誰も住まない不動産を相続した場合、倒壊などのリスクが発生する前に売却するのがおすすめです。
しかし、兄弟姉妹がそれぞれ共有持分を得た共有名義の不動産だと、全員の同意が得られず売却が進まないトラブルが考えられます。
とくに、思い出のある実家を相続していると、売却の同意を取り付けるのが困難になるかもしれません。

トラブル②メガ共有問題

兄弟姉妹が共有持分を得る共有名義の不動産では、メガ共有問題によってトラブルが発生しやすくなります。
メガ共有とは、不動産の所有者が把握しきれないほど増えることを意味します。
最初は所有者が兄弟姉妹など2～3人であった不動産でも、それぞれに子ども・孫が増えていき、不動産の所有権を持つ方が際限なく増えると、トラブルになることが注意点です。
メガ共有となった不動産は、全員の同意がなければ処分できませんが、全員の同意を得るには長い時間と手間がかかります。
なかには、連絡が取れず、やむを得ず売却を断念してしまうケースも見受けられます。

トラブル③税金・管理費用の負担

兄弟姉妹が、共有持分を得て共有名義とした不動産は、税金や管理費用の負担をめぐるトラブルになりやすいことが特徴です。
不動産の所有者に対しては、毎年不動産の価値に応じた固定資産税がかかります。
また、日常的な管理として、劣化した建物については、修繕やリフォームにまとまった費用が必要です。

トラブルの回避策・解決策

親が亡くなる前にできるトラブル回避策となるのが、遺言書の作成です。
遺言書のなかで、兄弟姉妹のうち誰が不動産を相続するか決めるほか、預貯金を含めた公平な遺産分割を決めておいてもらうと良いでしょう。
また、共有名義とした後でトラブルの解決を望むなら、共有物分割請求が解決策となります。
共有物分割請求とは、共有名義の不動産について当事者でトラブルが発生した場合、裁判所の判断で適切な分割方法を決めてもらうものです。
裁判所による判断として、現物分割・ほかの方の共有持分を買い取る価格賠償・競売などが選ばれます。

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まとめ

共有持分とは、相続などで複数名が所有する不動産について、それぞれが得た所有権の割合のことを意味します。
共有持分の割合を問わず、1人でできることは現状維持のための保存行為で、管理行為は他の共有持分権者の同意が過半数を占めていること、処分行為は全員の同意が必要です。
共有名義の不動産では、売却が難しくなることや、メガ共有のトラブルが発生する可能性に注意しましょう。

不動産を購入するときには、多くの方が住宅ローンを利用しますが、多額の借り入れをすることになるため、金利や返済のことについて不安になることもあるのではないでしょうか。
住宅ローンについて相談したいけれど、いつ、どこに相談すれば良いのかわからない方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産を購入する際に利用する住宅ローンの相談先と相談するタイミング、事前に準備しておくことや注意点について解説します。
不動産の購入をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産購入における住宅ローンの相談先

まずは、住宅ローンについて相談できる相談先について解説します。
不動産の購入時に利用する住宅ローンについて知りたいときの相談先としては、以下の3つが挙げられます。

●銀行の窓口
●不動産会社
●ファイナンシャルプランナー（FP）

それぞれの特徴について、順番に解説します。

相談先1：銀行の窓口

住宅ローンにはさまざまな種類がありますが、個人の方が不動産を購入する場合は、銀行で融資を受けるのが一般的です。
銀行では融資専用の相談窓口を設けており、条件や金利、返済方法など住宅ローンの具体的な内容を聞くことができます。
金利や条件などは各銀行によって異なるため、口座を持っている銀行だけでなく、ほかの銀行の住宅ローンをいくつか比較し、自分に合ったものを選ぶと良いでしょう。

相談先2：不動産会社

不動産会社は、物件の売買だけでなく、住宅ローンや登記手続き、税金など、不動産に関わること全般の相談が可能です。
不動産会社によっては、銀行と提携して住宅ローンを提供しているケースもあります。
ただし、住宅ローンに関する専門的な知識を有するスタッフがいない場合もあります。
また、不動産会社の提携ローンは、銀行が限定されるのが一般的です。
自分で決めた銀行で住宅ローンを組むつもりの方や、金利や返済計画など具体的な相談がしたい場合は、銀行の窓口のほうがスムーズかもしれません。

相談先3：ファイナンシャルプランナー（FP）

ファイナンシャルプランナーとは、顧客の夢や目標の実現に向け、「お金」の面でさまざまな悩みをサポートして解決策をアドバイスする職業です。
収支や負債、家族構成などをもとに、ライフプランに沿った資金計画をおこなってサポートできるよう、生活に密着したお金に関する幅広い知識を持っています。
ただし、ファイナンシャルプランナーにも得意分野があるため、住宅ローンについて強い方に相談するのがおすすめです。
「日本FP協会」の認定者検索システムを利用すると、相談形式や相談したい分野を絞り込んでファイナンシャルプランナーを選ぶことができます。
なお、ファイナンシャルプランナーに相談する際には費用がかかる点に注意が必要です。
不動産会社にもファイナンシャルプランナーの資格を持っているスタッフが所属している場合があります。

不動産購入時に住宅ローンの相談をするタイミング

次に、住宅ローンに関する相談はいつ頃おこなえば良いのか、そのタイミングについて解説します。
住宅ローンについて相談したいと思うタイミングとしては、以下の2つが挙げられます。

●不動産を購入するとき
●返済に負担を感じるとき

上記のタイミングについて、具体的にいつ相談すれば良いのか順番に解説します。

不動産の購入を検討するとき

不動産の購入を検討する場合、まずどれくらいの融資を受けられるのか、毎月の返済額や返済期間などを把握したうえで資金計画を立てる必要があります。
なぜなら、資金計画を立てる前に不動産を探しても、気に入った物件を購入するだけの住宅ローンを組めない可能性があるためです。
したがって、物件探しを始める前に銀行に相談し、融資可能額を知るために仮審査を受けましょう。

返済に負担を感じるとき

住宅ローンは、長期間に渡って返済していかなければなりません。
家族が増えたり、転職したりなど、家族構成やライフスタイルの変化が起こり得ます。
不動産を購入するときにはしっかりと資金計画を立てたつもりでも、想定していた以上に出費がかさんだり、収入が減ったりすることも少なくありません。
そうなると、住宅ローンの返済が苦しくなる可能性があります。
返済に負担を感じるときも、住宅ローンについて相談するタイミングです。
融資を受けている銀行に相談すると、毎月の返済額を少なくしたり、一時的に支払いの猶予が与えられたりといった対応をしてもらえる場合があります。
また、金利を見直したい場合は、新たに別の銀行で融資を受けて借り換えるのも方法の1つです。
金利が低い住宅ローンに借り換えれば利息が減るため、返済総額が少なくなり、同じ返済期間であれば毎月の返済額を減らすことができます。
もし返済できずに滞納すると、最終的には競売にかけられます。
競売にかけられると安い価格で買い叩かれ、強制的に不動産を解体され借金だけが残ってしまうため、住宅ローンの返済が苦しいときは、銀行やファイナンシャルプランナーに相談しましょう。
なお、住宅ローンの借り換えには、税金や銀行の事務手数料といた諸費用がかかります。
諸費用をかけて借り換えをおこなっても、得をするとは限りません。
借り換えによってどれくらい負担が減るのか、諸費用はいくらぐらいかかるのかなどをしっかりシミュレーションしたうえで判断することが大切です。
先延ばしすればするほど解決しにくくなるため、返済が苦しいと感じたタイミングで相談することが大切です。

不動産購入時に住宅ローンの相談をする際の事前準備と注意点

最後に、不動産を購入するにあたって、住宅ローンについての相談をする際に、事前に準備しておくと良いことや注意点について解説します。

事前準備

住宅ローンについて相談にいく際には、聞きたいことをあらかじめ整理しておくことが大切です。
たとえば、金利はどれくらいなのか、希望の融資額を借りることができた場合の返済額や返済期間の目安など、聞き忘れのないようメモしたものを持参して相談すると良いでしょう。
また、住宅ローンには変動金利型と固定金利型の2つのタイプがあります。
どちらを選んだ方が良いか、メリットとデメリットの両方をしっかりと聞いたうえで検討することが大切です。
購入を考えている不動産がある場合は、物件の情報がわかるものを持っていきましょう。
そのまま事前審査をおこなう可能性があるため、収入がわかる源泉徴収票なども準備して持参することをおすすめします。

注意点

住宅ローンの相談は、簡単な問い合わせであればインターネットでおこなえるケースもあります。
窓口に出向く手間が省ける点はメリットですが、すぐに返答が来ない場合があり、悩みや聞きたいことがスムーズに解決しないことも少なくありません。
したがって、相談先の窓口に書類などを持参して相談することをおすすめします。
その場合は、事前に予約し、どのような書類を持っていくと良いか確認したうえで窓口にいくようにしましょう。
また、相談の内容で納得できない点が出てきた場合は、理解できるまで質問することが大切です。

まとめ

不動産を購入する際に利用する住宅ローンについての相談先は、銀行の窓口や不動産会社、ファイナンシャルプランナーなどが挙げられます。
住宅ローンに関する知識を深めるために、また融資を受けられるかどうかを把握するためにも、購入する不動産を決める前のタイミングで相談するのがおすすめです。
相談にいく際には、どのような書類が必要かをあらかじめ確認し、書類を持参したうえで窓口にいくとスムーズです。

相続した空き家を自分で活用する予定がなく、はやく売りたいと考えている方もいるのではないでしょうか。
その場合、空き家を売却する方法として、「現状のまま売る」「更地にして売る」の2つの選択肢があるため、それぞれのメリットとデメリットを押さえておくことが大切です。
そこで、現状で売却する方法と更地にして売却する方法のメリット・デメリット、売却時にかかる費用について解説します。

空き家を売りたいなら現状のまま売却するのがおすすめ！

空き家を売りたいと考えたときに、まず検討したいのは「現状のまま売却する」方法です。
ここでは、空き家を現状で売却する方法のメリットとデメリットについて解説します。

空き家を売りたいときに現状のまま売却する方法

築年数の古い空き家には、建物部分の資産価値がほぼないため、中古住宅として売りに出すのは難しい傾向があります。
しかし、築年数の古い空き家が建っているときでも、古家付き土地として売却することが可能です。
古家付き土地とは、その名のとおり「古家が建っている土地」として売り出す手法のことです。
あくまでも、土地として売却する方法であり、マイホームの建築を考えている方へ訴求します。

古家付き土地として売却するメリット

古家付き土地として売り出す方法は、空き家を現状のまま売却できるため、解体費用がかからない点が大きなメリットです。
また、マイホーム建築用の土地を探している方だけでなく、古家をリフォームして住みたいと考えている方にも訴求できるため、より買い手の間口を広げられるメリットもあります。
さらに、古家付き土地として売りに出せば、引き続き固定資産税の軽減措置が適用されるため、更地に比べて税金面で有利です。

古家付き土地として売却するデメリット

空き家の劣化が進んでいると、見た目で敬遠されてしまい、買い手が見つかりにくくなる点はデメリットです。
また、古家付き土地として売り出すときには、買い手が解体費用を負担しなければなりません。
無駄な費用がかかることを嫌がり、購入を控える方がいるのが実情です。
くわえて、老朽化が著しい空き家が建っているときには、解体費用分の値下げを買い手から求められることもあるため、結果的に相場よりも大幅に価格を下げなければならない可能性があります。

古家付き土地としての売却が向いているケース

空き家の状態が良い、古家としての資産価値があるときには、古家付き土地として売却したほうが、より早く買い手が見つかるかもしれません。
また、建物を解体してしまうと再建築ができなくなる土地は、現状のまま売却することをおすすめします。
そのほか、土地の売却予想金額よりも解体費用のほうが高くかかるケースでも、現状のまま売却したほうが無難です。

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空き家を売りたいなら更地にして売却するのもアリ！

空き家を売りたいときに、既存の家を解体し更地にしてから売却する方法があります。
ここでは、空き家を更地にして売却するメリットとデメリットについて解説します。

空き家を更地にして売却するメリット

空き家を更地にしてから売却するメリットは、買い手が自由に土地利用を計画できる点です。
マイホームを新築したいと考える方や駐車場経営などの用途を検討している方にとって、更地は魅力的な選択肢といえます。
また、現状で売却するよりも市場価値が高まりやすく、とくに都市部や需要の高いエリアでは、高額で売れる可能性が高まる点もメリットです。

空き家を更地にして売却するデメリット

空き家を更地にすると、解体費用がかかる点がデメリットです。
解体費用は、建物の規模や構造によって異なるので一概にはいえませんが、一般的には木造住宅で100万円～300万円程度、鉄骨造やRC造では、さらに高額になる傾向にあります。
さらに、空き家を解体して更地にすると、翌年以降の固定資産税が増加する点に注意が必要です。
土地に建物がなくなると、それまで適用されていた住宅用地の特例の対象外となり、税負担が増えるケースがあるため、売却までの期間が長引くとコストがかさむ点は押さえておく必要があります。

空き家を更地にしてから売却したほうが良いケース

空き家を売りに出している間、管理責任は所有者が負わなければなりません。
そのため、遠方にあるなどの理由により、自分で建物の管理をおこなうのが難しいケースでは、更地にしてからの売却が適しています。
また、空き家の劣化が著しいときにも、更地にするのがおすすめです。
ぼろぼろの状態の空き家が建っているときよりも、更地にしたほうが、より早く買い手が見つかる可能性が高まります。
空き家を少しでも高く売りたいときにも、更地化が適しています。

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空き家の売却時にかかる費用や税金

空き家を売却しても、その売却金額のすべてが手元に入るわけではありません。
空き家を売りたいときには、売却にともなう費用や税金を把握しておくことが大切です。
ここでは、空き家の売却時にかかる費用や税金について解説します。

費用①：相続登記費用

相続で取得した空き家を売るときには、まず相続登記をおこなう必要があります。
相続登記とは、空き家の名義を被相続人から相続人へと変更する手続きであり、2024年4月1日より義務化がはじまりました。
空き家を相続してから3年以内に相続登記をおこなわないと、10万円以下の過料に処されるおそれがある点に注意が必要です。
相続登記をおこなうときに必要となる費用は、以下のとおりです。

●書類取得費
●登録免許税
●司法書士への報酬

まず、手続きに必要な書類を集めるための費用として5,000円～2万円ほどかかります。
名義変更の手続きを法務局でおこなうときには、登録免許税として「固定資産税評価額×0.4%」の手数料を支払わなければなりません。
たとえば、空き家の固定資産税評価額が2,000万円のときの登録免許税は8万円です。
そのほか、相続登記の手続きを司法書士におこなってもらうときには、報酬として別途5～8万円を支払う必要があります。

費用②：解体費用

空き家を解体して更地にしてから売却するときには、解体費用がかかります。
解体費用の相場は、木造で坪3万円、鉄骨造で坪4～5万円、RC造で坪5～6万円です。
ただし、自治体によっては、老朽化が進んでいる空き家の解体時に、補助金を支給してくれるところがあります。
そのため、解体費用をできる限り抑えたいのなら、空き家の住所地を管轄する自治体で補助金制度をおこなっていないか、自分が要件を満たしているかどうか事前に確認しましょう。

費用③：譲渡所得税

空き家を売却して利益が出たときには、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の総称で、所有期間に応じて税率が以下のように異なります。

●所有期間が5年以下：約39.63％
●所有期間が5年超：約20.315％

空き家の所有期間が短いほど、譲渡所得税が高額にのぼる点が特徴です。
そのため、できる限り節税したいのなら、空き家の所有期間が5年を超えてから売却することをおすすめします。
また、マイホームとして使用していた空き家や相続した空き家を売却するときには、売却益から3,000万円を控除できる特例を利用できることもあります。
ただし、特例を利用するには、一定の要件を満たす必要があるため、事前に確認しておきましょう。

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まとめ

空き家を売りたいと考える方が取れる手段には、「古家付き土地として売却する」「更地として売却する」の2種類があります。
いずれの売却方法にも、メリットとデメリットがあるため、空き家を売りたいと考えているのなら、両者を慎重に検討することが大切です。
また、空き家の売却時には、諸費用や税金がかかる点は押さえておきましょう。

不動産を売却するなら、少しでも好条件で売却できる時期を見極めたいですよね。
また、不動産を売却すると譲渡所得税が課される場合があるため、活用できる控除制度について事前に調べておくと節税することが可能です。
そこで今回は、不動産売却におすすめの時期と不利な時期はいつなのか、時期を見極める際の注意点や、不動産売却時に活用できる控除制度について解説します。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の売却におすすめの時期と不利な時期とは

不動産を好条件で売却するなら、不利な時期を避けて良い時期に売り出したいですよね。
そこでまずは、不動産売却におすすめの時期と不利な時期について、それぞれ見極めるポイントを挙げて解説します。

おすすめの時期を見極めるポイント

不動産売却におすすめの時期を見極めるポイントは、以下の3つです。

●需要が増える季節
●築年数による資産価値が下がる前
●低金利のとき

どういうことなのか、それぞれのポイントについて順番に解説します。
需要が増える季節
不動産売買には繁忙期があります。
それは、会社の新年度や学校への入学に向けて人の移動が多くなる2月～3月です。
この時期は住み替えのために不動産を探す方が増え、需要が高くなります。
需要が高い時期に売り出せば、不動産の情報がより多くの方の目に留まり、成約に繋がりやすくなります。
また、この時期に不動産を探している方は、4月までに入居したいと考えている方が多いため、早期売却を目指せますよ。
築年数による資産価値が下がる前
建物は、築年数の経過に伴って資産価値が下がります。
建物の種類ごとに法定耐用年数が定められており、その年数を経過すると資産価値はほぼないものとみなされます。
たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年です。
築22年の木造住宅でも生活に支障がないケースがほとんどですが、資産価値という観点では、価値はほぼなくなってしまうのです。
鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、築15年を経過すると急速に価値が下がります。
築年数による資産価値の低下をふまえると、不動産は築15年～20年以内に売却したほうが高値で売却できる可能性があります。
低金利のとき
不動産を購入する方のほとんどが住宅ローンを利用します。
住宅ローンの金利が低いと返済総額が低くなるため、返済期間が同じであれば、金利が安いときにローンを組んだほうが毎月の返済額も安くなります。
金利が低いときには、買主は購入する物件に対する予算を増やせますが、金利が高くなると、希望する物件に手が届かないといったことも起こり得るでしょう。
つまり、金利が低いときは買主が住宅ローンを組みやすいため、不動産を売却しやすくなるのです。

不利な時期を見極めるポイント

不動産売却におすすめの時期をふまえると、その時期を外してしまうと、売却に不利になる可能性があるといえます。
たとえば、繁忙期を過ぎたあとは不動産売買の成約件数が大幅に少なくなります。
また、築20年を過ぎると、よほど立地条件が良い場合を除いて、高値売却が望めなくなるでしょう。
さらに、金利が上昇傾向のときは、買主の購入意欲が低下しやすくなります。
したがって、不利な時期を避け、売り時を考えて売却のスケジュールを立てることが大切なのです。

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不動産の売却におすすめの時期を見極める際の注意点

次に、不動産売却の時期を見極めるうえで知っておくと良い注意点について解説します。

注意点1：売却の流れを把握する

不動産を売却する際は、以下のような流れで進めます。

●不動産会社に査定を依頼する
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●売却活動をおこなう
●買主と不動産売買契約を結ぶ
●決済・引き渡し

不動産会社の仲介で買主を探す場合、購入検討者が現れたら内覧に応じる必要があります。
内覧や買主との条件交渉、売買契約、決済・引渡しなど、売主が立ち会う場面が何度かあるため、予定を空けておく必要があります。
また、不動産を売却するためには、さまざまな書類が必要であるため、準備する手間と時間がかかることも頭に入れておかなければなりません。
たとえば、仕事の繁忙期や家族の状況などによっては、落ち着いて売却に臨めない時期もあるでしょう。
したがって、あらかじめ売却の流れを把握しておき、スケジュールを調整することが大切です。

注意点2：売却期間を考慮する

不動産を売却する際には、3か月～半年程度かかるのが一般的です。
不動産の状態や立地条件によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
いつまでに売却したいのか期限をある程度決めておき、売却期間が長引くようであれば、販売価格を見直したり、買取を検討したりといった対策が必要です。

注意点3：住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
売却代金で完済できる場合は通常の不動産売却の流れで進めることができますが、売却代金を返済に充てても完済できない場合は、足りない分を自己資金から捻出しなければなりません。
自己資金がない場合は、金融機関の同意を得て「任意売却」をおこなうことも可能です。
いずれにせよ、金融機関との相談や手続きなどに時間がかかるため、その期間も考慮して不動産売却の時期を見極めることが大切です。

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不動産の売却に活用できる控除制度

不動産を売却して譲渡所得（利益）を得ると、その金額に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、売却した翌年の確定申告の時期に納付しなければなりません。
ただし、譲渡所得税を軽減する控除制度が設けられているため、条件を満たす場合は、積極的に活用するのがおすすめです。
そこで最後に、不動産を売却するときに活用できる控除制度について解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却して得た譲渡所得から、最高3,000万円の控除を受けられます。
一般的な住宅の場合、この特例を利用すれば譲渡所得がゼロになり、譲渡所得税が発生しないケースがほとんどです。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年を超えている場合に利用できる特例です。
先述した「3,000万円の特別控除の特例」と併用することができます。
そもそも譲渡所得は、不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、譲渡所得税の税率が以下のように異なります。

●短期譲渡所得（所有期間が5年以下）…39.63％
●長期譲渡所得（所有期間が5年を超える）…20.315％

5年を境に税率が大幅に異なるため、所有期間が5年を超えたタイミングで売却するのがおすすめです。
さらに所有期間が10年を超えた場合、3,000万円の特別控除の適用後、課税譲渡所得が6,000万円以下の場合は税率が14％となり、通常の長期譲渡所得で計算するより税額が安くなります。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続が発生して空き家となった実家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられる特例です。
ただし、被相続人が死亡した日から3年を経過した日の属する年の12月31日までに売却することが条件です。
したがって、相続で取得した空き家は、3年以内に売却することをおすすめします。

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まとめ

不動産を売却する際には、築15年～20年以内をめどにし、不動産売却の需要が高まる季節に売り出すのがおすすめです。
ただし、不動産売却には3か月～半年程度かかるため、住宅ローン返済の手続きや売却期間を考慮してスケジュールを組む必要があります。
また、売却の時期によって譲渡所得税の節税も可能なので、税率が下がるタイミングで売却し、積極的に控除制度を活用することをおすすめします。

不動産を売却すると、売主はさまざまな税金を納める必要があります。
代表的なのは、譲渡所得税ですが、これは自力で計算して申告しなければなりません。
今回は、不動産売却でかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、売却にかかる税金を節税するコツについてご紹介します。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産を売却すると、利益が出なくてもかかる税金と利益が出たときのみかかる税金が発生します。
利益が出なくてもかかる税金は、おもに2種類あり、利益が出たときのみかかる税金も基本的には2種類です。

印紙税

印紙税は、不動産売却で利益が出なくても支払わなければならない税金です。
不動産売買契約書などの課税文書の作成に課される税金であり、書類に書かれた売却代金の金額によって区分が変化します。
売主と買主で1部ずつ契約書を作成するときは、それぞれの契約書で納付が必要です。
基本的には、お互いの契約書の印紙税は自分で負担し、収入印紙を購入して書類に貼り付け、押印して納税します。
令和9年3月31日までは、印紙税の軽減措置が適用され、通常より安い税額になるのがポイントです。

登録免許税

登録免許税は、不動産売却で利益が発生しなくても発生する税金のひとつです。
不動産の登記簿に記載された権利関係の情報を更新することを登記登録と呼び、その手続きにかかるのが登録免許税になります。
登録免許税は、登記登録の種類によって金額や計算の方法が異なるため注意が必要です。
不動産売却で必要になるのは、おもに住宅ローンなどを借りた金融機関の抵当権を抹消するための抵当権抹消登記になります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産の種類に関わらず1件につき1,000円です。
土地と建物両方の手続きをおこなうときは、両方に登録免許税がかかるため、2,000円の税金が発生します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で利益が出たときにのみ課される税金です。
不動産の利益に対して課される税金は、譲渡所得税と総称されるため、基本的には所得税と住民税の2種類の税金を指します。
一般的な給与などの所得にも所得税や住民税は課税されますが、譲渡所得税は分離課税であるため、別途計算と申告が必要です。
譲渡所得税が発生したときは、確定申告によって納税額などを申告する必要があり、これを怠ると罰則としてさらに税金が課されます。
不動産売却で利益が出ず、赤字になったときは支払いの必要はありません。

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不動産売却における譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、自分で確定申告する必要があるため、自力で計算しなければなりません。
注意したいのは、譲渡所得税は不動産売却における利益すべてにかかる税金ではない点です。
譲渡所得税がかかるのは、売却利益のなかの課税譲渡所得になるため、そちらを計算する必要があるでしょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、売却した不動産を何年間所有していたのかによって、具体的な数字が異なります。
不動産を所有していたのが5年以内であれば短期譲渡所得が、5年超であれば長期譲渡所得が適用されるのです。
また、現在は東日本大震災の復興に使用するための復興特別所得税も譲渡所得税として課税されています。
短期譲渡所得は所得税が30％、復興特別所得税が0.63％、住民税9％で39.63％が全体の税率です。
長期譲渡所得は所得税が15％、復興特別所得税が0.315％、住民税が5％で全体が20.315％と、長期譲渡所得のほうが税率が低くなっています。
当てはまるほうの税率を課税譲渡所得にかけて税額を計算しますが、所有期間は売却した年の1月1日時点でのカウントに準じる点に注意が必要です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、まず不動産の売却利益のうち、いくらが課税譲渡所得になるのか計算する必要があります。
課税譲渡所得は、売却利益から不動産の取得費と譲渡費用を引き、控除を適用したあとの金額です。
取得費とは、不動産を購入するときなどにかかった費用を指します。
土地や建物の購入代金、不動産会社への仲介手数料、契約書の印紙税、登録免許税や司法書士への報酬、不動産取得税などです。
建物の購入費用については、減価償却により価値の減少分を差し引く必要があります。
証拠となるような書類がなく、取得費が曖昧なときは、売却価格の5％が概算取得費として適用される点に注意しましょう。
譲渡費用は、不動産売却でかかった手数料などの費用のことです。
売却を依頼した不動産会社への仲介手数料、印紙税、建物の取り壊し費用、賃貸物件として貸し出していた場合は、売却時に支払った立ち退き料などが含まれます。
これらの費用を利益から差し引いたものが譲渡所得であり、ここからさらに控除を適用して残ったものが課税譲渡所得です。
最終的には、この課税譲渡所得に適切な税率をかけて納付する税金を計算します。
計算された税額は、証拠となる書類を揃えて、翌年の確定申告で申請し、期限までに納付しなければなりません。

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不動産売却でかかる税金を節税するコツ

不動産は高額な商材であるため、売却利益に対して課される税金なども高額になる可能性があります。
さまざまな工夫を凝らせば、そのような税金を節税できる可能性は高いです。
とくに、費用の計上や売却のタイミング、節税に使える特例を知って活用すると効果があります。

購入額を細かく計上する

売却にかかる税金を節税するためには、不動産の購入にかかった取得費などを細かく計上する必要があります。
取得費を計上するためには、売買契約書や領収書など実際にかかった金額を証明できる書類が必要です。
こうした書類がなく、取得費が曖昧なときは、売却代金の5％が概算取得費として適用されます。
しかし、概算取得費は本来の取得費よりも安いケースが多く、そのまま計算してしまうと節税ができません。
取得費の金額が大きいほど課税譲渡所得の金額が減り、税金の金額も安くなって節税になるため、細かな費用もしっかり計上することが大切です。

売却のタイミングを見極める

不動産売却の節税対策で重要なのは、不動産を売却するタイミングを見極めることです。
売却する不動産を所有しているのが5年間までのケースでは短期譲渡所得が適用され、5年を超えると長期譲渡所得が適用されます。
売却した年の1月1日時点で5年を超えていなければ、長期譲渡所得は適用されないため、売却のタイミングには注意が必要です。
また、所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えているマイホームについては、さらなる軽減税率を適用できます。
課税譲渡所得6,000万円までの部分にかかる税率を長期譲渡所得よりも軽くできるため、現在の所有年数によっては、売却を少し待ったほうが良い可能性もあるでしょう。

適用できる特例を把握しておく

売却にかかる税金を節税するためには、売却利益に適用できる特例を把握しておくことが大切です。
たとえば、売却したのがマイホームであれば、売却利益3,000万円までを非課税にできる特別控除を利用できます。
不動産の売却価格が3,000万円よりも低いのであれば、譲渡所得税を非課税にすることも可能です。
なお、相続した空き家を3年以内に売却すれば、マイホーム同様3,000万円までを非課税にできます。
こうした控除を適用するためには、適用後に課税譲渡所得が0になるとしても、確定申告が必要な点に注意しましょう。

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まとめ

不動産売却における税金には、利益が出なくても課されるものと利益が出たときのみ課されるものがあります。
また、利益が出たときのみ課されるものは、課税譲渡所得と総称され、自力で計算して確定申告しなければなりません。
そして、申告時の費用の計上を入念におこない、適用できる特例を活用すれば税額を抑えられるでしょう。

遠方にある不動産を売却する際には、現地との距離が障壁となり、手続きが進みにくいと感じる方も多いでしょう。
しかし近年では、郵送契約や代理人制度などを活用することで、現地に足を運ばずに売却を進めることが可能です。
スムーズに手続きを進めるには、事前準備をしっかりおこない、専門家のサポートを受けることが重要です。
本記事では、遠方から不動産を売却する際の方法や流れ、注意すべきポイントについて解説いたします。

不動産売却を遠方からおこなう方法

遠隔地の物件でも、いくつかの方法を組み合わせることで、一度も現地に赴かずに売却を完了させることが可能です。
ここでは、その代表的な手法である「持ち回り契約」「代理人への委任」「司法書士への一任」という3つの方法を解説します。

持ち回り契約で署名・捺印を進める

持ち回り契約とは、不動産会社が作成した売買契約書を売主と買主に郵送し、署名・捺印（電子署名可）後に宅地建物取引士がオンラインなどで重要事項説明をおこない成立させる方法です。
この方式なら、当事者が対面せず契約可能で、売主は署名・捺印して返送するだけで完了します。
重要事項説明はオンライン会議システムを利用できるため、映像と資料を同時に確認しながら質問できる点もメリットです。
さらに、契約書類を返送する際はレターパックプラスを利用すると、休日でもポスト投函でき、到着時刻も追跡できるため利便性が高まります。
書類の往復に時間を要するため、日程には余裕が必要です。

代理人に委任して契約を進める方法

代理人への委任では信頼できる親族や知人に委任状を渡し、売主の代わりに売買契約や登記を行います。
委任状には売買契約、登記申請、代金受領などの権限を明示します。
郵送された委任状は原本提出が原則で、コピーでは受け付けられない場合が多いので注意しましょう。
加えて、登記の際に必要な印鑑証明書は発行日から3か月以内と定められているため、期限切れに気をつけてください。
代理人は慎重に選び、内容をよく確認しましょう。

司法書士に所有権移転登記などを一任するケース

司法書士に手続きを一任すると、所有権の移転登記や相続案件を一括で処理してくれるため安心です。
報酬額の目安は物件価格や登記の難易度で変動しますが、地方の司法書士に依頼する場合は交通費の節約になるケースもあります。
見積もり時には、登録免許税や郵送費など付随費用を含めた総額で比較すると誤差を防げます。
ただし報酬額や実費がかかるので、見積もりを把握し費用対効果を確認してください。
オンライン面談で司法書士の説明力や相性を確認しておくと、後日の質疑応答もスムーズで安心感も高まります。
実績ある司法書士を選べばトラブルを避けやすくなります。

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不動産売却を遠方からおこなうときの流れ

遠方からの不動産売却をスムーズに進めるには、全体の流れを事前に把握しておくことが大切です。
ここでは、最初のステップである「査定・媒介契約」から、「契約書類のやり取り」、そして最終段階の「引渡し」まで、3つの段階に分けて解説いたします。

査定依頼から媒介契約までの進め方

まず、売却する不動産を不動産会社へ査定を依頼します。
査定後、専任または専属専任の媒介契約を郵送で締結すると定期報告が受けられるため遠隔地でも安心できるでしょう。
査定を依頼する際は、過去の成約事例や販売期間を確認すると、価格設定の根拠が分かりやすくなります。
また、オンライン面談で担当者の対応力を確認すると、遠隔でもスムーズに連携できるか判断しやすいでしょう。
オンライン面談だけでなく、報告や相談にITツールを積極的に活用してくれるかどうかも、重要な判断基準となります。
契約書に署名・捺印（電子署名可）し返送すれば売却活動が始まります。

郵送での契約書類のやりとりと注意点

売買契約は、持ち回り契約で書類を郵送回付するのが一般的です。
到着まで日数がかかり、署名漏れや印鑑違いが起こりやすいため、コピー保管と追跡付き配送が安全です。
書類に朱肉印とゴム印を混在させると再捺印を求められる場合があるため、印影の統一を意識しましょう。
郵便事故を想定して簡易書留より書留・配達記録や宅配便を選ぶと、補償や追跡体制が整います。
捨て印は不用意に押さず、疑問点は電話やオンラインで即確認しましょう。
契約締結前には、宅地建物取引士による重要事項説明を必ず受けます。

引渡し当日の対応と鍵の取り扱い方法

引渡し当日は司法書士や代理人が立ち会い、代金決済と同時に鍵を引き渡します。
決済は銀行のオンラインサービスを利用することで、売主が現地へ赴かずに送金確認ができる金融機関も増えています。
あらかじめ振込スケジュールを共有し、入金確認の連絡手段を決めておくと当日の混乱を防げるでしょう。
鍵は、追跡可能な配送で事前送付すると確実です。
所有権の移転登記は同日に申請し、書類を事前に司法書士へ送り代理申請を依頼するとスムーズです。

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不動産売却を遠方からおこなうことの注意点

遠隔地からの売却では、特有の注意点がいくつか存在します。
ここでは、特に重要な「時間の管理」「現地訪問の可能性」「売却期間中の物件管理」という3つのポイントについて解説します。

手続きに時間がかかる可能性を想定する

郵送手続きは配達や差し戻しで日数を要するため、余裕ある日程とこまめな進捗確認が必要です。
専任媒介契約の定期報告を活用すると、状況を把握しやすくなります。
長期化が想定される場合は、空き家管理サービスを利用し劣化状況の写真報告を受けると安心です。
維持費がかさむ前に、価格を見直す仕組みを導入すると、売却機会を逃しにくくなります。
遠方物件は売却が長期化しやすく、価格を高く設定しすぎると半年以上かかる例もあります。
空き家は劣化が進むため、早期売却を目指すと良いでしょう。

必要に応じて現地訪問が必要になるケース

重要手続きで本人確認が必要な場合は、売主が現地に出向くことをおすすめします。
本人確認を省略できない金融機関もあるため、オンライン完結を希望する際は対応可否を事前に確認すると安心でしょう。
買主との信頼構築やトラブル防止になるため、柔軟な日程調整を心掛けましょう。

その他注意点と補足情報

売却期間中は建物の傷みや雑草、不法投棄を防ぐため地元の管理業者に巡回を委託します。
巡回業務の契約書は、清掃範囲や連絡方法を明文化し、担当者の写真付き報告を義務付けると品質が安定します。
また、管理業者の火災保険加入有無も確認しておくと、万が一の事故時に迅速な対応が期待できるでしょう。
さらに、地元自治体の空き家バンク制度を活用すると、買主募集の幅もいっそう広がります。
書類は必ずコピーを保管し、追跡番号付きで送付し受領確認を徹底してください。
遠方からの売却は、現地の状況が直接見えないため、精神的な負担を感じやすいものです。
だからこそ、些細なことでも気軽に相談でき、こまめに進捗を報告してくれる、信頼できる不動産会社とのパートナーシップが何よりも重要になります。

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まとめ

遠方にある不動産の売却は、持ち回り契約や代理人を立てることで現地に行かずに手続きを進めることが可能です。
郵送やオンラインツールを活用すれば、移動の負担を抑えつつも効率的に売却準備を進められます。
ただし、現地確認や書類のやりとりには時間がかかるため、専門家の支援を得て計画的に進めることが大切です。
不動産査定でお困りの方は、ぜひ弊社にお任せください。

突然の相続で、自分では不要な不動産を所有することになるケースがあります。
空き家を所有し続けることは、金銭的な負担や管理責任のリスクをもたらすため、早めに対応策を考えることは大切です。
そこで今回は、空き家の相続放棄や相続放棄後の管理責任、空き家を手放す他の方法について解説します。

空き家の相続放棄とは？

不動産を相続して始めて「相続放棄」の制度を知る方もいるかもしれません。
ここでは、相続放棄とはなにかと相続放棄の注意点4つについて解説します。

相続放棄とはなにか

相続放棄とは、遺産を受け継ぐ権利をすべて放棄することを指します。
一般的には、総資産に比べて借金などのマイナスの資産が多い場合などに相続放棄が選択されることが多いです。
不動産の場合、相続放棄をすれば相続税や毎年の固定資産税の支払いの必要もなくなります。

注意点①空き家のみの放棄はできない

相続放棄は、プラス・マイナスすべての財産を放棄することを指します。
そのため、空き家のみ手放して預貯金は受け継ぐなどの選択的な放棄はできません。
空き家が不要であっても、他の遺産を受け継ぎたい場合は、相続放棄をしないほうが良いでしょう。

注意点②3か月以内に申立てをする

相続放棄が認められるためには、相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申立てをおこなう必要があります。
なお、相続放棄の申立ては、他の相続人の同意を必要とせず、単独でおこなうことができます。
相続放棄を希望する場合は、申立ての期限を過ぎないよう早めに動くことがおすすめです。

注意点③変更・処分をすると相続放棄できなくなる

申立て可能な期間内であっても、相続財産に対して変更・処分をすると、自動的に相続したとみなされ、相続放棄ができなくなるルールがあります。
たとえば、空き家の場合、リフォームや解体工事などをして手をくわえると、相続放棄はできなくなります。
相続放棄を選択する可能性があるうちは、空き家に手をくわえないように注意しましょう。

注意点④親族に相続放棄を伝える

遺産を相続する順番は、法定相続人の順位によって定められています。
1人が相続放棄すると、その方より下の順位の方に相続が引き継がれます。
相続予定のなかった方に突然空き家の相続が生じることとなるため、前もって知らせておくと親切です。
知らせないでいると、親族の方が突然多額の税金を支払うことになったり、管理責任の面でトラブルになったりする可能性があるため注意が必要です。

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相続放棄後の空き家の管理責任について

2023年4月1日より、相続放棄後の空き家の管理責任に関する法改正がおこなわれました。
法改正の主な目的は、相続によって生じる所有者不明土地問題の解決です。
ここでは、改正の3つのポイントについて解説します。

財産を現に占有している場合

改正法では、相続放棄後も管理責任が生じるケースについて、「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき」との文言がくわわりました。
旧法では、自分が住んでいない・管理していない不動産についても、次の相続人が決まるまで管理義務を課せられていました。
改正法では、相続放棄の時点で占有していない不動産については、管理義務を負わなくなった点が変更点です。
一方で、親が亡くなるまで同居していたなどのケースでは、占有状態が認められるため、相続放棄後も管理責任が生じます。

財産の引き渡しまでの間管理すること

相続人全員が放棄した場合には、相続財産管理人の申立てをする必要があります。
相続財産管理人とは、相続財産の管理や生産をおこない、最終的に国庫に帰属させる職務です。
自分より下位の法定相続人がいなくなった場合、家庭裁判所に申立てをおこない、相続財産管理人を選出してもらいます。
改正法では、相続財産管理人の名称が相続財産清算人に変更され、手続きが合理化・短縮化されました。
「相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間」と相続放棄後の管理義務の期間が明文化されており、最後の相続人の負担が軽減されています。

財産の保存について

旧法では「その財産の管理を継続しなければならない」との文言であったのが、改正法では「保存しなければならない」に変更されています。
法制審議会民法・不動産登記法部会の資料によると、保存とは必要最小限の保存行為を指すとされています。
つまり、空き家の補強工事などのような、金銭的な負担を要する積極的な保存行為は必要ありません。
また、同資料では「保存義務の相手方は他の相続人と相続財産管理人」とも明記されています。
つまり、行政指導や近隣住民のクレームによって、空き家の状態を改善する義務は負わないとの意味です。
ただし、法律の実際の適用については見解が分かれている部分もあり、今後詳細なルールが定まっていくとされています。

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相続放棄以外で空き家を手放す方法

空き家は相続したくない、かつ相続放棄もしたくないなどのケースもあるでしょう。
たとえば、遺産に他の資産や複数の不動産が含まれる場合などは、一部の財産は受け継ぎたいと思うかもしれません。
ここでは、相続放棄以外に空き家を手放す3つの方法を解説します。

手放す方法①売却する

空き家が不要な場合は、相続した後に売却する方法を検討できます。
建物の状態が良い場合や需要が高いエリアの土地の場合には、高値で売却できる可能性もあります。
新築住宅の価格は上昇傾向にあるため、価格を抑えてマイホームを購入したい層にとって、中古住宅は一定の需要があるでしょう。
中古住宅の売却のポイントは、内覧時に古びた印象や荒れた印象を与えないことです。
売却活動前に清掃やメンテナンスを実施し、状態を整えてから内覧に臨むようにしましょう。

手放す方法②隣地の所有者に交渉する

一般の買い手が見つかりにくい条件の空き家の場合、隣地に所有者に交渉するのはひとつの手です。
庭や駐車場を拡張できたり、子どもの世帯の住宅を建てたりなどの用途が広がるため、隣地の所有者にとってメリットがあります。
また、隣地が不整形地の場合、土地の拡張によって整形地に変わるなどのメリットもあるでしょう。
不動産の条件によっては無償譲渡を交渉すれば、引き取ってもらえる可能性はより高まります。
ただし、無償譲渡の場合でも、相手方には贈与税や所有権移転登記などの費用が掛かる点は覚えておきましょう。

手放す方法③自治体に寄付する

個人や法人で土地の引き取り先を探しても見つからない場合は、自治体に相談することができます。
調査をおこなったうえで、使用価値のある空き家であれば、寄付として受け取ってもらえます。
また、自治体によって「空き家バンク」のシステムを提供しているところもあるため、積極的に活用すると良いでしょう。
空き家バンクは、空き家の所有者と空き家の活用や移住を考えている方をマッチングするサービスで、登録しておくと寄付先の選択肢が広がるかもしれません。
マッチングの成立時には、自治体から改修費用を補助してもらえる場合もあり、空き家のもらい手の負担を軽減する行政サービスとなっています。

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まとめ

相続放棄とは、遺産を受け継ぐ権利をすべて放棄することを指し、空き家だけを選択的に手放すことはできません。
2023年施行の改正法では、相続放棄の時点で占有状態にあった場合に管理責任が生じるとの変更がありました。
相続放棄以外で空き家を手放す方法としては、売却や隣地の所有者への交渉、自治体への寄付などが検討できます。